Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ объектов может быть определен с использованием нормативной документации:

Правил оценки физического износа зданий -ВСН - 5-86 (р), Госгражданстрой, 1988г.;

Правил оценки физического износа жилых зданий -ВСН - 53-86 (р), Госгражданстрой, 1990г.;

Для целей курсовой работы может быть применена ориентировочная оценка износа здания в соответствии со следующей таблицей.

При этом используются результаты визуального осмотра оценщиком технического состояния объекта.

Таблица 4

Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий

Физический износ, %	Состояние основных конструктивных элементов	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41-60	Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает степеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Физический износ здания определяется по формуле:

где Ф З - физический износ здания, %;

Ф К, I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Доля стоимости отдельных конструктивных элементов объекта определяется по “Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС) или на основании сметной документации либо на основании технического паспорта на объект недвижимости.

Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.

Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ - нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из- за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний {экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 3.2).

Рис. 3.2.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р) М., ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой

где: (?ф - общий физический износ здания, %;

qj - фактический износ /-го конструктивного элемента, %;

У, - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; п - номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

• сравнения продаж;
• эффективного возраста;
• разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур.

• 1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.
• 2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
• 3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.
• 4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.
• 5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).
• 6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Пример использования изложенной методики представлен в табл. 3.1.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т.е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Таблица 3.1

Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

где: ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Рассмотрим варианты применения данной формулы. Например, на основании методических приемов, изложенных в данной главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.

Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ - бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн руб.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн руб.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн руб.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м 2 расположено на участке 800 м 2 ; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн руб. (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Оценка устранимого физического износа

Теперь измеряют неустранимый и физический износ короткожи- вущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой

где: НФИ КЖ э - неустранимый физический износ короткожи- вущего элемента;

ВС ЭЛ - полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ ЭЛ - устранимый физический износ элемента;

ФВ ЭЛ - фактический возраст элемента;

ФЖ ЭЛ - срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 3.3.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Таблица 3.3

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Эта зависимость выражается формулой

где: НФИ ДЖЭ - неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВС ЗД - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИ ЗД - устранимый физический износ здания;

ОВС, ж, - остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВ ЗД - фактический возраст здания;

ФЖ ЗД - срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке - по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износа определяется следующим расчетом (в млн руб.):

В этом же здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как это продемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн руб.):

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений». В нашем примере к таковым можно отнести наличие мастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости. Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн руб.):

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 000 руб. за 1 м 2 общей площади.

Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Допустим, в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительная стоимость которого на дату оценки составляет 160 млн руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн руб., а его доходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду - 7,2 млн руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12). Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости на 100 млн руб. Таким образом, налицо неустранимый функциональный износ по причине «сверхулучшений». Его величина оценивается в следующем порядке (в млн руб.):

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированное™ его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

• капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;
• сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Рассмотрим технику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м 2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости (т.е. включая стоимость земельного участка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Результаты проведенных расчетов накопленного износа (в млн руб.) по оцениваемому зданию приведены ниже.

Таким образом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3% восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1138 млн руб.

Полученная информация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но и владельцу недвижимости.

ЛНЭИ(ННЭИ)

Порядок анализа.

1) Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2) Анализируется варианты разрешенные с точки зрения законодательства.

3) Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Из финансово целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования. Который приносит максимальный доход.

Трасса Пермь-Екатеринбург.

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают что участок земли является не застроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использование застроенной недвижимости могут быть следующие альтернативы.

а. Продолжение использования в текущем состоянии.

б. реконструкция объекта, обновление смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

В. Снос строений и реализация альтернативных проектов.

Задача обосновать нэи застроенного земельного участка.

Условия: на земельном участке, в близи торгового порта расположено кирпичное производственное здание используется на текущий момент в качестве склада. Возможны 2 варианты продолжения использования.

Б) Реконструкция здания надстройка 2 этажа офисного величина вложений. 150 тыс ден ед.

Реконструкция принесет дополнительных доход в виде аренды платежей за офисы.

Подходы и методы оценки недвижимости.

Процесс оценки:

· Затратный подход.

· Сравнительный подход. Методы:

Метод сравнения продаж(метод корректировок)

Метод валового рентного мультипликатора ВРМ(МВР тоже самое)

· Доходный подход

Метод примой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Затратный подход к оценки.

Сколько стоит земельный участок.

Стоимость строительства.

Время строительство

Минус износ

Отдельно учитывается стоимость земли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле = СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка).

Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину экономическая оценка земель. Оценка земли проводится с учетом допущения что земельный часток вакантный.

Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений. Затраты на воспроизводство это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на дату оценки.

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования. Составление сметы.

2. Использование проектно-сметной документации по объекту оценки.

Использование существующей сметы.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического(одного метра квадратного) стандартного типового здания. Расчет стоимости проводится по след формуле:

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.

С1- Стоимость строительства единицы объема(площади, длины) оцениваемого объекта. Источник информации сборники УПВС(укрупненные показатели восстановительной стоимости). УПСС(укрупненные показатели стоимости строительства)
V- Строительный объем(Площадь или длина объекта).

Кп – коэффициент учитывающий отличия в объемно- планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник техническая часть сборника УПВС УПСС.

Kрег-клим –коэффициент учитывающий региональные условия строительства. Источник общая часть сборников либо билютений которые публекуються на дату оценки.

Kинфл- коэффициент учитывающий изменения уровня цен по сравнению с ценами базового периода. Источники Пермский региональный центр по ценообразованию и строительству либо не коммерческое партнёрство НП строители Урала. Так же можно использовать индексы мин эконом развития. Ocenhik.ru

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость.

УПВС если здание построенно до 1991г или 1984г если больше то не целесообразно

УПСС Компания «Ко-инвест» московская компания.

Лекция №2.

14 шрифт полуторный интервал

Тех паспорт кадастровый паспорт свидетельство о праве собственности.

30-40 стр. Теоретической части пишем то что связанно об оценке и общую информацию об оценке.

V=2537 м куб

УПВС №23 таблица 19. Стоимость 1 метра куб- 22,8 рубля в ценах 1969г.

Пермская область соответствует первому климатическому району, 2 территориальный пояс.

Регионально-климатический коэффициент= 1,06(из технической части сборника)

Кинф=1,19*1,62*41,0214=79,452

Он складывается: 1,19 - коэффициент перехода из уровня цен 1969г к уровню цен 1984г.

Постановление Госстроя 11 мая 1983г № постановления 94. Для автотранспортных предприятий с учетом коэффициента 1,01.

1,62 - коэффициент перехода от уровня цен 1984г к уровню цен 1991г,(с учетом регионального 1,02) Источник приложение письму гос строя тогдашнего СССР от 6 сентября 1990г № 14-Д.

41,0214 - коэффициент перевода из уровня цен 1991г в цены на 1 квартал 2008г для промышленного и коммунального строительства.

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.

Методы определения прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание которая отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат на воспроизводство либо замещение.

1 Метод. Метод расчета прибыли предприятия по формуле Е.С.Озерова.

ПП=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

Y-годовая норма отдали на вложенный капитал, ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства

n- число лет период строительства.

С0- доля авансового платежа в общей сумме платежей.

n,C0- принимается в соответствие с нормами задела при строительстве СНиП 1.04.03-85. «Норма продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

2 Метод. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство(стоимость земельного участка+ стоимость строительства). То возможно рассчитать по ним прибыль предпринимателя и определить затем её среднюю величину по рынку.

Пример

3 Метод . Метод Мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка, о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам. Такие потери могут относится к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.

Методы определения износа и устаревании.

1 Метод сравнения продаж. Суть метода состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления стоимости воспроизводства(замещения) с текущими ценами аналогичных объектов.

Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.

2 Метод . Метод эффективного возраста(метод срока жизни).

Срок физической жизни СФЖ- от момента когда начали строить до его сноса.

Срок эк жизни СЭЖ- это период времени в течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст- это период времени со сдачи объекта эксплуатации до даты оценки.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта, в зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличатся как в большую так и в меньшую сторону, в случае нормальной типичной эксплуатации эффективный возраст равен хронологическому.

Физический износ(ФИ)= ЭВ/СЭЖ*100%

3 метод . Метод экспертизы состояний. Используется для расчета физического износа. Определяется путем технического обследования по методике Ведомственные строительные нормы(ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа».

В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимается в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства УПВС УПСС.

№	Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов(из УПВС УПСС)	Физический износ элемента здания	Средневзвешенное значение физического износа элемента здания
	Фундамент			8*40/100=3,2
	Стены перегородки			13,2
	Перекрытия кровли			12,6
	Полы
	Проемы			6,6
	Отделочные работы			8,8
	Внутренние сантехнические устройства, электротехнические устройства			1,2
	Прочие			2,4
	Итого			53(округляется до целых)

Одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является износ, которому с начала эксплуатации подвергаются машины и оборудование.

В.Ю. Белопашенцев , эксперт-автотехник, практикующий оценщик машин и оборудования с 1997 г., - о методах определения различных видов износа.

В предыдущем материале мы рассмотрели методы определения степени физического износа машин при их оценке . Очередной материал - о функциональном и внешнем (экономическом) износе.

Функциональный износ машин

В отличие от физического износа, имеющего абсолютный характер, функциональный износ является относительным: это потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации.

На ускорение функционального износа, т.е. частоту смены поколений машин и технологий, влияет научно-технический прогресс.

Применительно к вопросам оценки обычно рассматривают две стороны возможного отличия нового объекта от старого.

Исходя из статей затрат, различают следующие группы функционального износа (устаревание):

1. износ, обусловленный избытком капитальных затрат.
   Этот износ представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов или невозможности оптимально использовать оборудование, несбалансированности производственного процесса. Часто этот вид функционального износа называют технологическим устареванием .

   Коэффициент функционального износа определяется по формуле:

   К фун = 1 - (По/Па)*n,
   где По - производительность оцениваемого старого оборудования; Па - производительность нового оборудования или аналога; n - коэффициент торможения цены.

2. износ, обусловленный избытком производственных затрат.
   Этот износ возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием .

Определение обесценивания машин и оборудования, вызванное операционным устареванием, включает в себя следующие этапы

1. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
2. определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании аналога;
3. определение разницы затрат на эксплуатацию;
4. учет влияния налогов;
5. определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
6. определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.

Операционное устаревание можно рассматривать как сегодняшнюю стоимость будущих избыточных производственных затрат. В зависимости от типа излишних производственных затрат, связанных с действующим оборудованием, различают операционное устаревание, вызванное повышенными а) инвестиционными издержками; б) эксплуатационными затратами.

Внешний (экономический) износ машин

Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса и предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, правовыми изменениями.

Существуют два подхода при определении величины внешнего износа:

1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.

На экономическое устаревание влияет большое количество факторов, причем не всегда удается доказать, что обесценение происходит именно по той или иной причине.

При применении затратного подхода недоиспользование оборудования вследствие внешнего износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является относительный коэффициент недоиспользования оборудования:

In = (В факт/ В ном),

где В факт и В ном -) соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном выражении) за определенный период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа оборудования равен

К и, вн = 1 - In

При определении внешнего экономического износа машин и оборудования важно четко представлять истинные причины снижения выпуска продукции.

Совокупный (накопленный) износ машин

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Для определения коэффициента суммарного (Накопленного) износа существуют 1) аддитивный и 2) мультипликативный подходы.

1. При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов.
   К = К физ +К фун +К вн
2. При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа (К) определяется по формуле:
   К = 1 - (1 - К физ) х (1 - К фун) х (1 - К вн)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При определении сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтен функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки.

Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

С = Цан х (1 - Ки, физ, оц)/(1 - Ки, физ, ан), где Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа:

С = Св (1 - Ки, физ) х (1 - Ки, Фун) х (1 - Ки, вн).

Формулы определения коэффициентов износа, приведенные выше, показывают, что процедура учета всех трех видов износа предполагает определенную последовательность:

• первым всегда учитывают физический износ;
• затем функциональный;
• потом - внешний (экономический износ).

Подготовила Наталья Панасенко

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС

основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды.

• - Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...

  Словарь бизнес терминов

• - См. Доход купонный...

  Словарь бизнес терминов

• - основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...

  Экономический словарь

• - процент по облигации, набегающий с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации накопленный процент включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...

  Экономический словарь

• - см. Процент...
• - сумма накопленных за определенный период времени банковских ссудных процентов...

  Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике

• - НАКОПЛЕННЫЙ ДИВИДЕНД Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...

  Финансовый словарь

• - контрсчет активов, используемый для аккумуляции суммарного прошлого износа по определенной статье долгосрочных производственных активов...

  Большой экономический словарь

• - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...

  Большой бухгалтерский словарь

• - процент по облигации, образовавшийся с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации Н.п. включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...
• - ...

  Энциклопедический словарь экономики и права

• - прич....

  Орфографический словарь русского языка

• - НАКО́ПЛЕННЫЙ, накопленная, накопленное; накоплен, накоплена, накоплено. прич. страд. прош. вр. от накопить...

  Толковый словарь Ушакова

• - нак"опленный; кратк...

  Русский орфографический словарь

• - совокупный, кумулятивный, интегральный; нажитый, сбереженный, сколоченный, по, при, аккумулированный, приумноженный, скопленный, набранный, припасенный, под, сбитый, прикопленный, саккумулированный, собранный...

  Словарь синонимов

• - ...

  Словарь антонимов

"НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС" в книгах

Работа на износ

Из книги Говорят что здесь бывали… Знаменитости в Челябинске автора Боже Екатерина Владимировна

Работа на износ В России Вертинскому пришлось ко многому привыкать. После возвращения в Москву его прикрепили к Всероссийскому гастрольному концертному объединению (ВГКО). Из многочисленного репертуара артиста существовавший тогда цензурный орган репертком утвердил

Жизнь на износ (О Константине Симонове)

Из книги Писательский Клуб автора Ваншенкин Константин Яковлевич

Жизнь на износ (О Константине Симонове) Когда умер Симонов - помню летний переделкинский день с этой, уже ожидаемой и все же неожиданной вестью, - когда он умер, я ощутил, как много он значил в жизни, не только в моей. Я понял, что буду еще не раз думать о нем, размышлять,

Износ фурнитуры

Из книги Новейшая энциклопедия правильного ремонта автора Нестерова Дарья Владимировна

Износ фурнитуры Необходимость ремонта оконной фурнитуры связана с появлением определенных проблем с открыванием оконных створок из-за износа фурнитуры. Ремонт окна состоит в замене или регулировке

[а) Зародыш исторического понимания капиталистического способа производства в сочетании с буржуазным фетишистским взглядом на капитал как на всего лишь «накопленный запас». Проблема производительного и непроизводительного труда]

Из книги Том 26, ч.3 автора Энгельс Фридрих

[а) Зародыш исторического понимания капиталистического способа производства в сочетании с буржуазным фетишистским взглядом на капитал как на всего лишь «накопленный запас». Проблема производительного и непроизводительного труда] [В «Text-book of Lectures on the Political Economy of Nations»

Использование/Износ (Usage/Usure)

Из книги Философский словарь автора Конт-Спонвиль Андре

Использование/Износ (Usage/Usure) Пользоваться чем-либо означает извлекать из этого пользу для себя, постепенно разрушая, ослабляя, сводя на нет то, чем пользуешься. Использование предшествует износу и подразумевает его. Например, нельзя пользоваться обувью, не изнашивая ее

Моральный износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (МО) автора БСЭ

Физический износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (ФИ) автора БСЭ

Износ

Из книги Большая Советская Энциклопедия (ИЗ) автора БСЭ

32. Износ

Из книги Экономика недвижимости автора Бурханова Наталья

32. Износ Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин. Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.Существует три вида износа недвижимости:1) физический

3. Износ гнезд в щеках для глазков.

автора Автор неизвестен

3. Износ гнезд в щеках для глазков. (I) При наличии износа гнезд в щеках, вызывающего враще­ние глазков при завинчивании винтов, заменить щеки.Перед постановкой щек смазать поверхности крышки и рукоятки рамки ружейной

Усыхание щек или износ накатки.

Из книги Руководство по ремонту револьвера Наган 1895 автора Автор неизвестен

Усыхание щек или износ накатки. (I) При выступании глазков над поверхностью щек углубить гнезда в щеках для глазков.При выступании концов винтов над поверхностью щек опилить концы винтов заподлицо с плоскостью

5. ИЗНОС АККУМУЛЯТОРА

Из книги Аккумуляторные батареи автора

5. ИЗНОС АККУМУЛЯТОРА 5.1. Понятие надежности аккумулятора.Важнейшие эксплуатационные характеристики- надежность, суммарное время хранения и эксплуатации, разрядные характеристики, особенно стартерных режимов, и другие в большой мере зависят от условий эксплуатации и

СЕЛО ЩЕПЕТНЕВКА: Стопроцентный износ

Из книги Журнал «Компьютерра» N 33 от 12 сентября 2006 года автора Журнал «Компьютерра»

СЕЛО ЩЕПЕТНЕВКА: Стопроцентный износ Автор: Василий ЩепетневПовальную бедность народа, населяющего седьмую часть суши, в разные годы объясняли по-разному: то татаро-монгольским игом, то гнетом кровопийц-буржуев, то засильем врачей-вредителей, то органической

Отдых на износ

Из книги Литературная Газета 6449 (№ 6 2014) автора Литературная Газета

Отдых на износ Под промозглым "зимним" дождём не очень-то погуляешь, оставалось обернуться в одеяло в холодном номере санатория «Подлипки» и включить одну из трёх работающих телепрограмм (это рядом с Москвой, близ Мытищ!). Знакомясь с разными людьми - и в столовой, и в

58. Работайте на износ

Из книги 365+1 правило жизни на каждый день счастливого года [фрагмент] автора Балыко Диана

58. Работайте на износ Я работаю 24 часа в сутки: анализирую, думаю, сочиняю, постоянно записываю…В любой точке мира я могу создать свой кабинет, потому что он там, где моя голова. Но лучше, чтобы рядом был еще и мой компьютер. И Интернет. И любимые книги, и фильмы, и музыка… И

Советуем почитать

• Описание калорийности разных сортов сыра
• Экс-губернатор никита белых получил восемь лет колонии
• Как правильно сварить вкусный кофе в турке дома, рецепты приготовления
• Экологические проблемы чрезвычайных зон