Учет обременений у инвестора и застройщика. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в капитальное строительство Поступление по инвестиционному договору налоговый учет

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

  • Учёт у инвестора
  • Учёт у заказчика
  • 3. Учёт расчётов между заказчиком и подрядчиком
  • Обеспечение строительства материалами и оборудованием
  • Библиографический список

Учёт у инвестора

Согласно п.2 ст.4 Закона № 39-ФЗ, как уже было сказано выше, инвесторами признаются юридические или физические лица, объединения юридических лиц, созданные на основе договора о совместной деятельности, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения.

Другими словами, инвестор - это тот, кто платит деньги и "заказывает музыку" (то есть объект основных средств).

Инвестирование средств в строительство объекта основных средств по своей сути представляет собой приобретение данного объекта с предварительной оплатой, занимающее длительный промежуток времени.

Однако, с другой стороны, договор, который заключает инвестор с заказчиком, ближе всего, по нашему мнению, к агентскому договору.

Согласно п.1 ст.1005 ГК РФ в соответствии с заключённым агентским договором агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению принципата определённые действия от своего имени и за счёт принципала.

По поручению инвестора заказчик обязуется построить и передать инвестору введённый в эксплуатацию (или готовый к вводу) объект основных средств. Строительство ведётся за счёт инвестора и от имени заказчика.

В соответствии со ст.1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, которые установлены в агентском договоре.

учет инвестор заказчик строительный

Договором инвестирования сумма вознаграждения, причитающаяся к получению заказчиком, может быть определена по-разному.

Однако в любом случае для инвестора стоимость построенного для него объекта будет определяться исходя из суммы средств, уплаченных заказчику, вне зависимости от того, выделена она или нет в договоре вознаграждения заказчика.

1. Порядок отражения в учёте затрат на строительство объекта за счёт собственных средств

В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов, утверждённой приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее - Инструкция по применению Плана счетов), перечисление средств поставщику основного средства (от инвестора заказчику) отражается проводкой:

Дебет счёта 60 Кредит счёта 51

перечислены средства заказчику .

Согласно п.3 Положения по бухгалтерскому учёту "Расходы организации" ПБУ 10/99, утверждённого приказом Минфина России от 06.05.99 № ЗЗн (далее - ПБУ 10/99), предварительная оплата не признаётся расходами в бухгалтерском учёте.

В соответствии с п.15 ст.270 ПК РФ денежные средства или иное имущество, переданные организацией в порядке предварительной оплаты, не признаются расходами и при исчислении налогооблагаемой прибыли.

Таким образом, вплоть до приёмки от заказчика построенного объекта (или его готовых к вводу в эксплуатацию очередей - в зависимости от условий заключённого договора) сумма перечисленных заказчику средств будет отражена в учёте инвестора как предварительная оплата.

Законодательством форма акта приёма-передачи построенного объекта основных средств от заказчика инвестору не предусмотрена. Следовательно, акт может быть составлен в произвольной форме. Можно также воспользоваться актом о приёме-передаче здания (сооружения) по форме ОС-la, утверждённым постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7.

В соответствии с п.3 Правил ведения журналов учёта полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчётах по налогу на добавленную стоимость, утверждённых постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914 (далее - Постановление № 914), заказчик отражает полученные от подрядчиков счета-фактуры в журнале учёта полученных счетов-фактур.

При передаче объекта инвестору заказчик выписывает счёт-фактуру на всю стоимость выполненных работ (включая размер полученного им вознаграждения). В книге продаж, согласно п.24 Постановления № 914 выставленный инвестору счёт-фактура, регистрируется в части полученного (причитающегося к получению) вознаграждения.

Приёмку от заказчика построенного объекта основных средств инвестор в регистрах бухгалтерского учёта должен отразить проводками:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60 (76 )

отражена приемка от заказчика построенного объекта основных средств ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 (76 )

отражена сумма налога на добавленную стоимость по принятому объекту .

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимость (построенный объект основных средств) подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Это могут быть документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта.

Согласно п.8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184, на государственную регистрацию представляются:

заявление о государственной регистрации;

документ об оплате государственной регистрации;

документы, подтверждающие полномочия представителя право обладателя, в том числе полномочия представителя юридического лиц действовать от имени юридического лица;

документы, устанавливающие возникновение права;

план земельного участка и план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Представитель юридического лица предъявляет документ, удостоверяющий личность и учредительные документы юридического лица.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). После государственной регистрации прав подлинник должен быть возвращен правообладателю.

Согласно п.8 Положения по бухгалтерскому учёту "Учёт основных средств" ПБУ 6/01, утверждённого приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н (далее - ПБУ 6/01), регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведённые в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств, подлежат включению в фактические затраты по сооружению объекта.

Сюда же следует отнести и другие расходы по оформлению документов на регистрацию (оформление доверенности, нотариальное заверение копий всех необходимых документов и др.).

Таким образом, затраты на государственную регистрацию в бухгалтерском учёте будут отражены записями:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 51, 71 и др. - затраты на регистрацию права собственности на принятый от заказчика объект основных средств включены в расходы на его строительство.

2. Учёт у инвестора с привлечением заёмных денежных средств

В случае привлечения денежных средств по договору банковского кредита или договору займа для осуществления капитальных вложений учёт у инвестора ведется следующим образом.

Учёт займа и затрат на его обслуживание в регистрах бухгалтерского учёта отражается в соответствии с требованиями Положения по бухгалтерскому учёту "Учёт расходов по займам и кредитам" (ПБУ 15/08), утверждённому приказом Минфина России от 06.10.2008 № 107н (далее - ПБУ 15/08).

Получение и использование инвестиционного займа в регистрах бухгалтерского учёта должно быть отражено проводками:

Дебет счёта 51 Кредит счёта 67

поступили средства от заимодателя для инвестирования их в объект капитальных вложений ;

Дебет счёта 60 субсчёт " Авансы выданные " Кредит счёта 51

перечислены средства заказчику, осуществляющему строительство объекта .

Расходы по займам и кредитам отражаются в бухгалтерском учёте и отчётности в том отчётном периоде, к которому они относятся. Эти расходы признаются прочими расходами за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.

В стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

Под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение (или) изготовление.

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу, включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно, как правило, независимо от условий предоставления займа.

Дополнительные расходы по займам могут включаться равномерно в состав прочих расходов в течение срока займа или кредитного договора.

Согласно п.30 ПБУ 15/08 проценты по кредиту (займу) включаются в фактические затраты по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива при наличии следующих условий:

? расходы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учёте;

? расходы по займам и кредитам, связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива подлежат в бухгалтерском учёте;

? начаты работы по приобретению, сооружению и (или) изготовлению инвестиционного актива.

При приостановке приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива на длительный период (более трёх месяцев) проценты прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива.

В указанный период проценты включаются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива.

Проценты прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем прекращения приобретения, сооружения и (или) изготовления инвестиционного актива.

Дебет счёта 08 Кредит счёта 67

начислены проценты по заемным средствам и включены в стоимость инвестиционного актива .

Дебет счёта 91 Кредит счёта 67

начислены проценты по заёмным средствам и включены в состав прочих расходов .

Если объект фактически введён в эксплуатацию (на нём начато производство продукции, выполнение работ, оказание услуг), но не принят к учёту как объект основных средств (допустим, ещё не получено свидетельство о регистрации права собственности), то с месяца, следующего за началом фактической эксплуатации инвестиционного актива, проценты по кредиту прекращают включаться его стоимость.

Передача объекта от заказчика инвестору отражается проводкой:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60

принят законченный строительством объект основных средств ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60

отражён НДС по законченному строительству объекта .

Дебет счёта 60 Кредит счёта 60 субсчёт " Авансы выданные "

зачёт аванса .

Дебет счёта 91 Кредит счёта 67

начислены проценты по кредиту с момента передачи объекта от заказчика инвестору до возврата кредита .

В соответствии с пп.2 п.1 ст.265 НК РФ проценты по долговым обязательствам для целей налогообложения прибыли признаются внереализационными расходами. При этом расходом считаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (как текущего, так и инвестиционного).

Учёт у заказчика

Финансирование затрат по капитальному строительству может осуществляться застройщиком за счёт собственных или привлечённых средств.

Собственные средства организации для финансирования капитальных вложений складываются из амортизации находящихся в эксплуатации основных средств, чистой прибыли прошлых лет, инвестируемой собственниками организации в капитальное строительство, уставного и добавочного капитала в части, предназначенной для финансирования капитального строительства. Кроме того, в качестве источника собственных средств для строительства объектов могут быть направлены чрезвычайные доходы, которые могут быть получены в виде страхового возмещения от страховых компаний при возмещении чрезвычайных расходов в связи со стихийными бедствиями и катастрофами в части, превышающей убытки от потери застрахованного имущества. Использование собственных источников на финансирование капитальных вложений в текущем бухгалтерском учёте не отражается; источники финансирования капитальных вложений находят отражение за отчетный год в годовой финансовой отчетности, приложение к балансу (форма № 5).

Привлечённые для финансирования капитального строительства средства отражаются в бухгалтерском учёте организации в разрезе инвесторов. В частности, к привлечённым средствам относятся:

средства инвесторов по инвестиционным договорам и договорам долевого строительства;

средства заказчиков при выполнении организацией функций заказчика-застройщика по посредническим договорам;

заёмные средства, получаемые на возвратной возмездной основе от банковских и иных организаций и физических лиц.

Перечень функций заказчика в каждом конкретном случае определяется договором инвестирования, заключённым между инвестором и заказчиком, и договором строительного подряда, заключённым между заказчиком и подрядчиком.

Форма договора инвестирования (реализации инвестиционного проекта) ГК РФ не предусмотрена. Ближе всего к договору инвестирования стоит агентский договор.

Согласно п.1 ст.1005 ГК РФ в соответствии с заключённым агентским договором агент обязуется за вознаграждение совершить по поручению принципала определённые действия от своего имени и за счёт принципала.

По поручению инвестора заказчик обязуется построить и передать инвестору введённый в эксплуатацию объект основных средств. Строительство ведётся за счёт инвестора и от имени заказчика.

В соответствии со ст.1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определён исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, который при сравнимых обстоятельствах обычно уплачивается за аналогичные услуги.

Договором инвестирования сумма вознаграждения, причитающаяся к получению заказчиком, может быть определена по-разному. Рассмотрим варианты, встречающиеся чаще всего.

1. Учёт расчётов между заказчиком и инвестором, если сумма вознаграждения заказчика в договоре не выделяется

В этом случае в заключённом между инвестором и заказчиком договоре на строительство объекта определяется только сумма, которую инвестор платит заказчику за строительство. Проектно-сметная документация составляется таким образом, что затраты по содержанию заказчика включаются в инвентарную стоимость объектов строительства.

Разница между суммой полученных от инвестора средств и размером фактических затрат на строительство объекта и будет вознаграждением заказчика за проделанную им работу.

Поступление средств от инвестора в регистрах бухгалтерского учёта следует отражать проводками:

Дебет счёта 51 (52, 55 ) Кредит счёта 86

поступили средства от инвестора на строительство объекта .

Можно отразить получение средств от инвестора и как получение средств от принципала, то есть проводкой:

Дебет счёта 51 (52, 55 ) Кредит счёта 76 .

В соответствии с п.1 ст.156 НК РФ налоговая база по НДС при выполнении услуг по агентскому договору определяется исходя из суммы вознаграждения (или иного дохода), полученного агентом.

При этом сумма средств, полученных от инвестора, не включается в налоговую базу по НДС.

Затраты на строительство объекта в регистрах бухгалтерского учёта заказчика будут отражаться проводками:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60

приняты от подрядчика выполненные строительно -монтажные работы (далее - СМР );

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60

отражён налог на добавленную стоимость по выполненным СМР ;

Дебет счёта 60 Кредит счёта 51 (52, 55 )

оплачена подрядчику стоимость принятых от него СМР .

В ходе строительства заказчик будет нести расходы на содержание своей организации (аренда офиса, заработная плата и ЕСН сотрудников, износ основных средств и т.д.).

В бухгалтерском учёте их следует отразить записями:

Дебет счёта 20 Кредит счетов 02, 70, 69, 60 , и т.д.

отражены расходы на содержание организации .

Налог на добавленную стоимость по услугам, связанным с содержанием заказчика (аренда помещения, коммунальные услуги и пр.), подлежит вычету из бюджета в том налоговом периоде, в котором эти услуги были получены.

Передачу построенного объекта инвестору в регистрах бухгалтерского учёта надлежит отразить записями:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 08

списаны фактические затрать на строительство объекта ;

Дебет счёта 86 Кредит счёта 19

передана инвестору сумма налога на добавленную стоимость по строительно-монтажным работам на объекте ;

Дебет счёта 86 Кредит счёта 90 субсчёт " Продажи "

выявлена разница между фактическими затратами на строительство объекта и выделенными инвестором на эти цели средствами (выявлена сумма вознаграждения, причитающаяся к получению заказчиком );

Дебет счёта 90 (субсчёт " НДС " ) Кредит счёта68 субсчёт " Расчёты по НДС "

отражена сумма налога на добавленную стоимость от полученного вознаграждения ;

Дебет счёта 90 субсчёт " Прибыль/убыток от продаж " Кредит счёта 99

отражён финансовый результат от выполнения инвестиционного договора .

Для целей налогообложения прибыли в соответствии со ст.318 НК РФ все расходы, понесённые организацией, будут делиться на прямые и косвенные.

При этом имеются в виду расходы на содержание организации заказчика.

Затраты на строительство объекта согласно п.9 ст.270 НК РФ не признаются расходами для целей налогообложения прибыли. Их следует считать имуществом (включая денежные средства), переданным агентом в связи с исполнением обязательств по агентскому договору. Заказчик оказывает инвестору услуги по организации строительства объекта.

Согласно п.1 ст.319 НК РФ для организаций, оказывающих услуги, сумма прямых расходов распределяется на остатки незавершённого производства пропорционально доле незавершённых (или завершённых, но не принятых на конец текущего месяца) заказов на оказание услуг в общем объёме выполняемых в течение месяца заказов на оказание услуг.

Если заказчик работает только с одним инвестором, то до момента окончания строительства вся сумма прямых расходов будет учитываться в составе незавершённого производства.

Напомним, что согласно ст.318 НК РФ к прямым расходам в рассматриваемой ситуации будет относиться только заработная плата (и начисленные отчисления во внебюджетные фонды) сотрудников, непосредственно занятых в процессе организации строительства объекта. Все остальные затраты будут считаться косвенными и относиться на расходы ежемесячно.

Амортизацию оборудования (а у заказчика оно будет только офисным) и стоимость материалов (имеются в виду только материалы, используемые для обеспечения нужд аппаратных работников), безусловно, для целей налогообложения прибыли следует признавать косвенными расходами.

Пример 1 . Порядок ведения учёта затрат на строительство объекта заказчиком

ООО "Гамма", являющееся специализированной организацией заказчика, в мае заключило договор на строительство объекта с инвестором - ЗАО "Гемма". Стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 руб., в том числе НДС - 4 576 271 руб. Построенный и введённый в эксплуатацию объект должен быть передан инвестору в ноябре.

Вознаграждение заказчика составляет разницу между суммой, отражённой в договоре, и фактическими затратами на строительство объекта. Сумма средств, перечисленных подрядчикам за выполнение ими СМР, составила 27 000 000 руб., в том числе НДС - 4 118 644 руб.

Затраты ООО "Гамма" на содержание организации за период строительства объекта (заработная плата сотрудников и ЕСН, амортизация основных средств, аренда помещения и коммунальные услуги и т.д.) составили 1 200 000 руб., в том числе НДС - 90 000 руб. (часть затрат НДС не облагается).

Поступление от инвестора средств на строительство в регистрах бухгалтерского учёта ООО "Гамма" может быть отражено записью:

Дебет счёта 51 (55 ) Кредит счёта 86 - 30 000 000 руб.

поступили средства от инвестора на строительство объекта .

По нашему мнению, более приемлемым будет другой вариант, тем более что средства чаще всего перечисляются не одним платежом, а в течение длительного периода (в соответствии с предусмотренным договором графиком).

Вся сумма средств, подлежащая поступлению от инвестора, отражается как средства целевого финансирования, то есть проводкой:

Дебет счёта 76 Кредит счёта 86 - 30 000 000 руб.

отражены средства, подлежащие поступлению от инвестора для строительства объекта в соответствии с условиями договора .

А уже получение средств согласно графику будет отражаться записями:

Дебет счёта 51 (55 ) Кредит счёта 76 - на сумму поступивших по данному платежу средств

отражены средства, поступившие от инвестора для строительства объекта (указывается дата поступления платежа ).

Для заказчика договор инвестирования представляет собой агентский договор. В соответствии с п.1 ст.151 НК РФ при выполнении работ по агентскому договору налоговая база по НДС определяется как сумма дохода, полученная в виде вознаграждения (или любого иного дохода) при исполнении договора.

При поступлении денег на счёт заказчика для финансирования строительства определить сумму дохода ещё не представляется возможным.

Считать все эти средства авансом и начислять с них НДС в соответствии с п.1 ст.162 НК РФ не следует, так как по условиям договора сумма затрат на содержание заказчика (то есть сумма причитающегося им к получению дохода) не выделена.

Предположим, что подрядчику перечислено 50% стоимости строительно-монтажных работ в качестве аванса. Это перечисление будет отражаться записью:

Дебет счёта 60 Кредит счёта 51 - 13 500 000 руб.

перечислен аванс подрядчику за выполнение строительно-монтажных работ (27 000 000 руб . х 50% ).

Подписание актов о приёмке выполненных подрядчиком работ и завершение с ним расчётов в учёте следует отразить проводками:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60 - 22 881 356 руб.

приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 - 4 118 644 руб.

отражён НДС по выполненным СМР ;

Дебет счёта 60 Кредит счёта 51 - 13 500 000 руб.

погашена задолженность подрядчику за выполненные СМР .

В ходе строительства объекта заказчик осуществляет расходы на собственное содержание: аренда помещения, выплата заработной платы сотрудникам, амортизация основных средств и пр.

Эти расходы в регистрах бухгалтерского учёта ежемесячно будут отражаться проводками:

Дебет счёта 20 (26 ) Кредит счетов 02, 60, 70, 69, 68, 71 и т.д. - 1 110 000 руб.

отражены расходы ООО " Гамма " ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 - 90 000 руб.

отражён НДС, подлежащий перечислению поставщику по полученным услугам в составе расходов ООО " Гамма " .

Если оказанные услуги были оплачены, то в соответствии со ст.172 НК РФ ООО "Гамма" принимает их к вычету, что в учёте следует отразить проводкой:

Дебет счёта 68 (субсчёт " Расчёты по НДС " ) Кредит счёта 19 - 90 000 руб.

принят к вычету НДС по полученным и оплаченным услугам .

После окончания строительных работ на объекте заказчик в соответствии с договором передаёт его инвестору.

Для инвестора затраты на строительство объекта (то есть его первоначальная стоимость) включают в себя как стоимость выполненных подрядчиками строительно-монтажных работ, так и предусмотренные договором затраты на содержание заказчика.

Заказчик передаёт инвестору построенный объект по стоимости, сформированной на основании принятых от подрядчика строительно-монтажных работ. Затраты на своё содержание в сумме, предусмотренной договором, точнее, в сумме разницы между средствами, полученными от инвестора, и средствами, уплаченными подрядчику за выполненные СМР, представляют собой доход от оказания услуги инвестору.

Разница между суммой полученного дохода и размером затрат определяет финансовый результат заказчика - прибыль или убыток при реализации данного инвестиционного проекта.

Передачу инвестору построенного объекта в регистрах бухгалтерского учёта следует отразить записями:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 08 - 22 881 356 руб.

передан инвестору построенный объект основных средств ;

Дебет счёта 86 Кредит счёта 19 - 4 118 644 руб.

передан инвестору налог на добавленную стоимость по выполненным подрядчиком СМР ;

Дебет счёта 62 Кредит счёта 90 (субсчёт " Выручка ) - 3 000 000 руб.

отражена сумма дохода от реализации инвестиционного проекта ;

Дебет счёта 90 (субсчёт " НДС " ) Кредит счёта 68 (субсчёт " Расчёт по НДС " ) - 457 627 руб.

начислен налог на добавленную стоимость от суммы полученного дохода .

Дебет счёта 90 (субсчёт " Себестоимость продаж " ) Кредит счёта 20 (26 )

1 110 000 руб.

списаны затраты на содержание организации ;

Дебет счёта 90 (субсчёт " Прибыль/убыток от продаж " ) Кредит счёта 99

1 432 373 руб.

выявлен финансовый результат от реализации инвестиционного проекта (3 000 000 руб . - 457 627 руб . - 1 110 000 руб .);

Дебет счёта 86 Кредит счёта 62 - 3 000 000 руб.

отражено погашение задолженности инвестора средствами, выделенными на финансирование строительства .

Для целей налогообложения прибыли сумма средств, полученных от инвестора, в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ признается средствами целевого финансирования и не включается в состав полученных доходов.

Заказчик обязан вести раздельный учёт полученных доходов и произведённых расходов. В противном случае вся сумма полученных им средств может быть признана доходом для целей налогообложения прибыли.

Но по условиям примера сумма дохода заказчика определяется как разница между размером средств, выделенных инвестором, и фактическими затратами на строительство.

В этом случае, по нашему мнению, налоговые органы не вправе требовать от заказчика выделять из общей суммы полученных средств сумму вознаграждения и считать её авансом.

Расходы заказчика на содержание своей организации в соответствии со ст.318 НК РФ будут подразделяться на прямые и косвенные.

К прямым расходам будут относиться затраты на содержание персонала (заработная плата и ЕСН), непосредственно занятого на строительстве объекта. Они будут списаны на расходы в ноябре, когда по условиям примера произойдёт передача объекта инвестору.

Все остальные расходы признаются косвенными и подлежат списанию на расходы в том отчётном периоде, в котором были произведены.

Таким образом, результатом деятельности за 1-е полугодие и 9 месяцев в налоговом учёте будет убыток, так как доход будет получен только в IV квартале.

2. Учёт расчётов между заказчиком и инвестором, если в договоре выделена сумма вознаграждения заказчика

Договор инвестирования может быть составлена таким образом, что в нём из суммы всех затрат на строительство выделен размер средств, которые причитаются заказчику за выполнение его функций. В этом случае сумма причитающихся к получению заказчиком доходов определена с момента заключения договора.

Сумма средств, поступающих от инвестора на содержание организации заказчика, будет признаваться предварительной оплатой оказываемых им услуг.

В соответствии с п.1 ст.162 НК РФ полученный аванс включается в налоговую базу по НДС.

Как уже говорилось выше, ряд окружных арбитражных судов принял решения, в соответствии с которыми полученный аванс не должен включаться в налоговую базу по НДС. Однако как поступать в каждом конкретном случае, приходится решать самой организации

Если фактические затраты на строительство объекта окажутся меньше предусмотренных договором, то сэкономленные средства могут быть оставлены у заказчика (как премия за строительство), возвращены инвестору либо поделены между ними в согласованной пропорции.

Рассмотрим некоторые из этих вариантов на примерах.

Пример 2. Порядок ведения учёта затрат на строительство объекта при выделении размера затрат на содержание заказчика в договоре

ООО " Гамма " , являющееся специализированной организацией заказчика, в мае заключило договор на строительство объекта с инвестором - ЗАО " Гемма " .

Стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 руб ., в том числе НДС - 4 576 271 руб .

Построенный и введённый в эксплуатацию объект должен быть передан инвестору в ноябре .

Вознаграждение заказчика по условиям договора составляет 3 000 000 руб ., в том числе НДС - 457 627 руб . Если стоимость работ, выполненных подрядчиком, окажется меньше предусмотренной договором (27 000 000 руб .), то вся сумма сэкономленных средств подлежит возврату инвестору .

Сумма средств, фактически уплаченных подрядчику за выполненные им СМР, составила 25 800 000 руб ., в том числе НДС - 3 935 593 руб .

Затраты ООО " Гамма " на содержание организации за период строительства объекта (заработная плата сотрудников и ЕСН, амортизация основных средств, аренда помещения и коммунальные услуги и т.д. ) составила

1 200 000 руб ., в том числе НДС - 90 000 руб .

Сумму средств, подлежащих поступлению от инвестора непосредственно на финансирование строительства, в учёте следует отразить записью:

Дебет счёта 76 Кредит счёта 86 - 27 000 000 руб.

отражён объём средств целевого финансирования по заключённому договору .

Поступление средств от инвестора в соответствии с утверждённым договором графиком финансирования будет отражено проводками:

Дебет счёта 55 Кредит счёта 76 - 27 000 000 руб.

отражено поступление средств от инвестора на финансирование строительства .

Поступление средств на содержание организации-заказчика в учёте следует отразить записями:

Дебет счёта 51 Кредит счёта 62 - 3 000 000 руб.

поступили средства от инвестора на содержание заказчика ;

Дебет счёта 76 (субсчёт " НДС с аванса " ) Кредит счёта 68 (субсчёт " Расчёты по НДС " ) - 457 627 руб.

начислен НДС с суммы поступившей предварительной оплаты за выполнение работ .

Приёмка выполненных строительно-монтажных работ от подрядчика будет отражена проводками:

Дебет счёта 08 Кредит счёта 60 - 21 864 407 руб.

приняты от подрядчика выполненные СМР по строительству объекта ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 - 3 935 593 руб.

отражён НДС по принятым работам ;

Дебет счёта 60 Кредит счёта 55 - 25 800 000 руб.

оплачена подрядчику стоимость выполненных работ .

Затраты заказчика на содержание своей организации в регистрах бухгалтерского учёта подлежат отражению записями:

Дебет счёта 20 (26 ) Кредит счетов 02, 60, 70, 69 и пр. - 1 110 000 руб.

отражены затраты заказчика на содержание организации ;

Дебет счёта 19 Кредит счёта 60 - 90 000 руб.

отражён НДС по понесённым затратам и полученным услугам .

Передача построенного объекта инвестору будет отражена проводками:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 08 - 21 864 407 руб.

передан инвестору построенный объект основных средств ;

Дебет счёта 86 Кредит счёта 19 - 3 935 593 руб.

передан инвестору НДС по построенному объекту ;

Дебет счёта 62 Кредит счёта 90 (субсчёт " Выручка ) - 3 000 000 руб.

отражена сумма дохода от реализации инвестиционного проекта ;

Дебет счёта 90 (субсчёт " НДС " ) Кредит счёта 68 (субсчёт " Расчёты по НДС " ) - 457 627 руб.

начислен налог на добавленную стоимость от суммы полученного дохода ;

Дебет счёта 68 (субсчёт " Расчёты по НДС " ) Кредит счёта 76 (субсчёт " НДС по авансам " ) - 457 627 руб.

восстановлен НДС от суммы полученного ранее аванса ;

Дебет счёта 90 (субсчёт " Себестоимость продаж " ) Кредит счёта 20 (26 )

1 110 000 руб.

списаны затраты на содержание организации ;

Дебет счёта 90 (субсчёт " Прибыль/убыток от продаж " ) Кредит счёта 99

1 432 373 руб.

выявлен финансовый результат от реализации инвестиционного проекта (3 000 000 руб . - 457 627 руб . - 1 110 000 руб .);

Дебет счёта 86 Кредит счёта 62 - 3 000 000 руб.

отражено погашение задолженности инвестора суммой средств, выделенных на финансирование строительства .

По кредиту счёта 86 остался остаток в сумме 1 200 000 руб. - экономия средств на реализацию инвестиционного проекта, который по условиям договора должен быть возвращён инвестору.

Возврат средств будет отражён записью:

Дебет счёта 86 Кредит счёта 55 - 1 200 000 руб.

возвращена инвестору сумма сэкономленных средств на строительство объекта .

В вышеприведённом примере у заказчика нет стимула экономить на строительстве объекта, поскольку невозможно получить больше, чем предусмотрено договором.

Если же в инвестиционный договор включить условие, что часть сэкономленных на строительстве средств остаётся в распоряжении заказчика, то у него появляется стимул (реальные деньги) действительно приложить силы к экономии средств инвестора при строительстве объекта.

Пример 3 . Ведение учёта затрат на строительство объекта при условии, что в договоре выделен размер затрат на содержание заказчика и предусмотрена премия за экономию средств инвестора

ООО "Гамма", являющееся специализированной организацией заказчика, в мае заключило договор на строительство объекта с инвестором - ЗАО "Гемма". Стоимость строительства объекта составляет 30 000 000 руб., в том числе НДС - 5 000 000 руб. Вознаграждение заказчика по условиям договора составляет 3 000 000 руб., в том числе НДС - 457 627 руб.

Построенный и введённый в эксплуатацию объект должен быть передан инвестору в ноябре.

Если стоимость работ, выполненных подрядчиком, окажется меньше предусмотренной договором (27 000 000 руб.), то 60% сэкономленных средств подлежит возврату инвестору, а 40% остаётся в распоряжении заказчика.

Сумма средств, фактически уплаченных подрядчику за выполненные им СМР, составила 25 800 000 руб ., в том числе НДС - 4 300 000 руб .

...

Подобные документы

    Особенности бухгалтерского учета у инвестора, у подрядчика, у заказчика. Правила и порядок ведения учета. Организация составления бухгалтерской документации при ведении учета на строительстве. Практическое документирование платежей и расходов.

    реферат , добавлен 30.11.2007

    Нормативное обеспечение и методология учета денежных средств. Порядок бухгалтерского учета денежных средств и осуществления контроля за их движением и использованием на примере ОАО "СГ-трейдинг". Совершенствование методики учета на данном предприятии.

    дипломная работа , добавлен 10.03.2015

    Нормативно-правовое регулирование учета денежных средств в Российской Федерации: методика анализа денежных потоков и основы их учета. Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости ООО "ТД Каскад–М", ведение бухгалтерского учета денежных средств.

    дипломная работа , добавлен 05.12.2010

    Источники собственных средств и заемных средств. Уставный капитал. Ведение счетов бухгалтерского учета. Бухгалтерский учет на предприятии. План организации бухгалтерского учета. Бланки форм первичных документов.

    реферат , добавлен 20.09.2007

    Наличные и безналичные формы расчетов хозяйствующего субъекта. Нормативное регулирование ведения учета денежных средств, требования к оформлению платежей и кассовых операций. Документирование и бухгалтерский учет денежных средств ООО "Оригами Урал".

    дипломная работа , добавлен 16.08.2014

    Природа, экономическая сущность денежных средств. Перспективы бухгалтерского учета. Учет наличия денежных средств в ООО "Социальная аптека-98". Особенности учета денежных средств в кассе, на расчетном счете. Учетная политика денежных средств и документов.

    курсовая работа , добавлен 27.05.2012

    Организационная и производственная структура исследуемого предприятия. Особенности организации учета денежных средств и расчетов с их применением, учета денежных средств в кассе. Методы расчетов с подотчетными лицами. Этапы и порядок учета оплаты труда.

    отчет по практике , добавлен 02.06.2010

    Общее понятие термина "заказчик". Анализ законодательства, регулирующего отношения по инвестиционному проекту. Особенности бухгалтерского учета строительного производства у заказчика. Основные функции заказчика по организации процесса строительства.

    контрольная работа , добавлен 25.03.2009

    Понятие и значение денежных средств, методика их учета на предприятии. Порядок учета и особенности оформления кассовых операций и денежных документов. Этапы инвентаризации кассы. Открытие расчетного счета и его учет. Основные формы безналичных расчетов.

    контрольная работа , добавлен 18.04.2010

    Основы построения бухгалтерского учета в строительстве. Учет основных средств, производственных запасов. Отражение операций по поступлению материалов. Бланки строгой отчетности. Задачи учета финансовых результатов. Счет 91 "Операционные доходы и расходы".

Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве Соснаускене Ольга Ивановна

3. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестора

Для признания имущества средством целевого финансирования необходимо, чтобы законом или договором с инвестором было прямо определено назначение этого имущества. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Инвестиционный контракт на строительство, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит два основных условия его реализации:

1) обязанность инвестора инвестировать строительство;

2) право инвестора (после произведенных инвестиций) оформить в собственность построенный объект.

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации налогами не облагается. При строительстве объектов на коммерческой основе для собственных нужд (производственных объектов, офисных зданий, жилых домов и др.) инвесторы осуществляют финансирование этих объектов за счет собственных и заемных средств. Под строительство используются земельные участки, находящиеся в собственности, владении или распоряжении организации либо выделяемые органом местного самоуправления на правах аренды.

При финансировании строительства многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются также бюджетные средства. За счет средств органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации могут быть произведены капитальные затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.

Инвесторами, финансирующими строительство, являются:

1) коммерческие организации, которые наряду со своей основной предпринимательской деятельностью (производством, строительством, торговлей, транспортными услугами, услугами связи и др.) осуществляют вложение собственных и привлеченных средств, в создание внеоборотных активов;

2) специализированные организации, основной деятельностью которых является привлечение долевых, заемных, бюджетных и других средств и направление этих средств, в качестве источников финансирования строительства.

Инвесторы – коммерческие организации, используют для финансирования строительства собственные средства (нераспределенную прибыль, амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств и др.), которые в форме инвестиционных взносов списываются с их расчетных счетов. Инвесторы – специализированные организации используют для финансирования строительства привлеченные (долевые и заемные) средства, которые учитываются ими в составе целевого финансирования до окончания строительства и закрытия инвестиционного проекта.

Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов, также не подлежат налогообложению в соответствии с п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Налогообложение инвестиций, привлекаемых организациями-застройщиками, для реализации крупных строительных проектов, имеет свои особенности и льготы. Но, для того чтобы воспользоваться этими льготами, строительной организации необходимо выполнить ряд условий, установленных действующим законодательством в отношении документального оформления инвестиционных денежных средств и порядка их использования.

Строительные организации, получившие имущество (в том числе денежные средства), работы, услуги в рамках благотворительной деятельности, а также целевые поступления или целевое финансирование, по окончании налогового периода представляют в налоговые органы отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ).

Если же построенный за счет финансовых вливаний инвестора объект останется в собственности заказчика-застройщика, полученные от инвестора средства, будут считаться для заказчика-застройщика прочим доходом, который в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ подлежит обложению налогом на прибыль.

В ходе строительства денежные средства, полученные от участников долевого строительства, не облагаются НДС при условии, что размер этих средств не превышает фактических затрат по строительству квартир. Если по окончании строительства неизрасходованные денежные средства остаются в собственности заказчика-застройщика, они будут являться его прочим доходом и облагаться НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2001 г. по делу № А05-6937/00-482/12).

Инвесторы в процессе строительства учитывают капитальные затраты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а получаемые от инвесторов источники финансирования – на счете 86 «Целевое финансирование». Поступление средств от соинвесторов отражается по дебету счетов учета денежных средств или другого имущества и кредиту счета 86 «Целевое финансирование».

Организация учитывает поступающие от соинвесторов инвестиционные взносы на участие в долевом строительстве на счете 86 «Целевое финансирование» по каждому договору (соинвестору) и объекту финансирования. В составе инвестиционного взноса инвестор выделяет в аналитическом учете средства на финансирование доли администрации в строящихся зданиях и сооружениях.

В соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ инвестиционные взносы на строительство НДС не облагаются. Однако при совмещении организацией функций инвестора, заказчика и генподрядчика определенная часть инвестиционных средств по мере их поступления направляется на возмещение затрат по подрядной деятельности организации. Эти средства могут быть квалифицированы как полученные от заказчика авансы с выделением НДС в общеустановленном порядке.

При закрытии инвестиционного проекта организация списывает суммы привлеченного финансирования в дебет счета 86.

Для финансирования собственной доли в инвестиционном проекте организация использует денежные средства, аккумулированные на ее расчетных счетах в результате пополнения уставного капитала; зачисления средств в виде финансовой помощи учредителей; поступления кредитов банков и займов организаций.

В качестве источников финансирования используются также средства нераспределенной прибыли, выделенные в аналитическом учете на счете 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)». Собственные и заемные средства, направленные организацией на финансирование строительства, при закрытии инвестиционного проекта отражаются в аналитическом учете расчетным путем.

До окончания работ затраты по возведению объекта составляют незавершенное строительство. Затраты на строительство подразделяются на затраты, увеличивающие стоимость объекта строительства и не увеличивающие его стоимость.

Способы привлечения и использования инвестиций в строительстве зависят от принятого способа организации инвестиционно-строительного процесса. В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных или привлеченных средств. В качестве источников финансирования (инвестиций) используются также, государственные капитальные вложения, средства бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного управления.

Факт ведения раздельного учета должен быть подтвержден документально, поэтому организации при получении финансирования и освоении полученных денежных средств следует оформить соответствующие бумаги. Документом, подтверждающим ведение раздельного учета доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевого финансирования, является регистр учета данных операций.

3.1. Учет капитальных вложений

Капитальные вложения направляются на новое строительство, реконструкцию, техническое перевооружение строек и объектов, включенных в перечень объектов для федеральных государственных нужд.

Собственные средства инвесторов формируются за счет:

– результатов основной предпринимательской деятельности;

– сумм амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств;

– средств уставного капитала;

– средств, перечисляемых учредителем, если его вклад в уставный капитал организации-инвестора составляет более 50%;

– средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и др., и аккумулируются на их счетах в виде свободных денежных средств.

В ходе деятельности, связанной с осуществлением финансирования капитального строительства, наиболее часто встречаются следующие ситуации:

1) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняются независимыми между собой хозяйствующими субъектами;

2) функции инвестора и заказчика выполняет одна организация;

3) инвестор является отдельным хозяйствующим субъектом, а функции заказчика и подрядчика одновременно выполняет другой хозяйствующий субъект;

4) инвестор создает дочернюю (зависимую) организацию, которая выполняет функции заказчика;

5) функции инвестора, заказчика и подрядчика выполняет один хозяйствующий субъект.

Инвесторы формируют собственные источники финансирования за счет результатов по своей основной деятельности. Указанные источники финансового обеспечения производственного развития организации и иных аналогичных мероприятий по приобретению (созданию) нового имущества аккумулируются обезличенно в составе средств нераспределенной прибыли. Операции по образованию и использованию источников финансирования капитальных вложений не отражаются в бухгалтерском учете и отчетности организаций-инвесторов, поскольку это не предусмотрено документами нормативного регулирования бухгалтерского учета. Указанные средства могут быть показаны только в аналитическом учете использования средств нераспределенной прибыли. В качестве финансового обеспечения средства разделяются на:

– использованные;

– не использованные.

Собственным источником финансирования капитальных вложений могут быть также амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств, которые, как и средства нераспределенной прибыли, используются также без отражения на счетах бухгалтерского учета.

Оплата капитальных затрат за счет собственных источников осуществляется с расчетных счетов организации-инвестора без каких-либо ограничений в части наличия и размера средств нераспределенной прибыли, так как действующие нормативные документы не содержат таких ограничений.

Заемные средства (кредиты банков и займы организаций) инвесторы учитывают до их погашения (возврата) в составе задолженности кредитным учреждениям и организациям в зависимости от срока их использования. Возврат заемных средств осуществляется за счет долевых средств соинвесторов по мере их получения, а также за счет средств нераспределенной прибыли организации. С привлечением заемных средств, осуществляется строительство многофункциональных торговых комплексов, гаражей-стоянок, автозаправочных станций, офисных административных зданий и других объектов производственного и непроизводственного назначения.

При финансировании строительства многоквартирных жилых домов, наряду со средствами инвесторов используются бюджетные средства, средства органов местного самоуправления или субъекта Российской Федерации. Эти средства используются на капитальные затраты по строительству объектов, обеспечивающих общегородские нужды, например, внешних сетей энерго-, газо– и водоснабжения, канализации, центральных тепловых пунктов, трансформаторных подстанций, водозаборных узлов, артезианских скважин, общегородских дорог и благоустройства и др. Федеральное законодательство, регулирующее порядок распределения долей финансирования внешних сетей и сооружений между бюджетом и частными инвесторами, отсутствует.

Получив долю в построенном здании, инвестор сталкивается с двумя проблемами: оценкой полученного имущества и учетом «входного» НДС по работам, выполненным подрядчиками, которых привлек застройщик.

При окончании строительства инвестор получает свою долю в возведенном объекте, оценка доли зависит от того, как инвестор собирается поступить с полученным имуществом – использовать в своей деятельности или продать.

Если инвестор вложил деньги, чтобы получить в собственность новый офис или производственное здание, то долю в новостройке нужно учесть в составе основных средств.

Первоначальная стоимость нового объекта и в бухгалтерском, и в налоговом учете равна истраченным на это средствам, то есть сумме инвестиционного вклада (п. 8 ПБУ 6/01 и п. 1 ст. 257 НК РФ). Классификация договора долевого участия в строительстве (простое товарищество, подряд или агентский договор) в данном случае значения не имеет.

В некоторых случаях бухгалтерская и налоговая стоимость доли в построенном здании могут и отличаться. Одна из причин – проценты, начисленные по кредиту, который инвестор взял, чтобы профинансировать строительство. В налоговом учете они включаются в прочие расходы (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ). В бухгалтерском учете же проценты, начисленные до того, как инвестор получил долю в здании в собственность, нужно относить на увеличение ее первоначальной стоимости (п. 25 ПБУ 15/01).

В бухгалтерском учете организация может по своему выбору отразить свою долю в новом здании:

– либо при подаче документов на государственную регистрацию,

– либо в том месяце, когда регистрация будет произведена.

Пример.

Организация проводит реконструкцию объектов недвижимости за счет средств другой организации, выступающей инвестором в рамках инвестиционного контракта, которая в результате реализации этого инвестиционного контракта получит в собственность часть площадей реконструированных зданий.

В соответствии с п. 70 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 г. № 91н, учет затрат, связанных с модернизацией и реконструкцией объекта основных средств (ОС), ведется в порядке, установленном для учета капитальных вложений. До окончания работ по строительству (в том числе модернизации, реконструкции) объектов связанные с ними расходы учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта ОС (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160, и ПБУ 2/94).

Приемка законченных работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации объекта оформляется актом по форме № ОС-3 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств», утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.03 г. № 7. В форме № ОС-3 указывается стоимость объекта ОС после реконструкции, модернизации, которая определяется путем сложения восстановительной стоимости объекта и затрат, связанных с реконструкцией, модернизацией. Раздел 2 «Сведения о затратах, связанных с ремонтом, реконструкцией, модернизацией объекта основных средств» формы № ОС-3 содержит сведения, которые необходимы для определения стоимости объекта после завершения работ по реконструкции, модернизации.

При определении стоимости вводимых после реконструкции ОС, являющихся амортизируемым имуществом, в целях налогообложения необходимо учитывать, что согласно ст. 257 НК РФ при реконструкции, модернизации первоначальная стоимость ОС изменяется. В случае проведения после вступления в силу главы 25 НК РФ переоценки (уценки) стоимости объектов ОС на рыночную стоимость положительная (отрицательная) сумма такой переоценки не признается доходом (расходом), учитываемым для целей налогообложения, и не принимается при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации, учитываемым для целей налогообложения. В соответствии с п. 3 ст. 256 НК РФ ОС, находящиеся по решению руководства организации на реконструкции и модернизации продолжительностью свыше 12 месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества, и, следовательно, на период реконструкции и модернизации объектов ОС начисление амортизации по ним в целях налогообложения приостанавливается. Особенности организации налогового учета амортизируемого имущества, находящегося на реконструкции и модернизации свыше 12 месяцев, установлены п. 2 ст. 322 НК РФ. Остаточная (недоамортизированная) стоимость объектов ОС определяется в налоговом учете на момент передачи прав на часть площадей объектов недвижимости организации-инвестору как разница между стоимостью объектов недвижимости после реконструкции и суммой амортизации, начисленной до перевода объектов недвижимости на реконструкцию.

Предмет инвестиционного контракта с последующей передачей части помещений инвестору является возмездным договором (ст. 423 ГК РФ), и в целях налогообложения согласно ст. 39 НК РФ его исполнение сторонами признается реализацией товаров (работ, услуг) организацией, в данном случае реализацией части площадей объектов недвижимости по договорной цене, в качестве которой принимается сумма инвестиций на реконструкцию объекта недвижимости. В целях налога на прибыль, предусмотренного ст. 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг), исчисляемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, установлен ст. 251 НК РФ. Средства, получаемые от организации-инвестора в рамках инвестиционного контракта, не соответствуют видам доходов, указанным в ст. 251 НК РФ, и следовательно, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль. При реализации амортизируемого имущества организация вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ с учетом положений ст. 268 НК РФ.

В связи с исполнением инвестиционного контракта и передачей в установленном порядке прав на часть недвижимого имущества инвестору у организации возникнет обязанность уплатить налог на прибыль, исчислив налоговую базу как разницу между фактическим объемом полученных инвестиций, оцененным с учетом положений ст. 40 НК РФ, и остаточной стоимостью части объектов недвижимости, передаваемой инвестору в соответствии с контрактом. Осуществление работ по реконструкции объектов ОС и последующее увеличение их первоначальной стоимости не является самостоятельным фактором, влияющим на налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

3.2. Учет затрат на строительство объекта

Затраты по строительству объектов группируются по технологической структуре расходов, определяемой сметной документацией, и их учет нужно вести по следующей структуре расходов:

– на строительные работы;

– на работы по монтажу оборудования;

– на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

– на приобретение оборудования, не требующего монтажа;

– на приобретение инструмента и инвентаря;

– на приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

– на прочие капитальные затраты;

– на затраты, не увеличивающие стоимость объекта строительства.

Затраты, которые не увеличивают стоимость объекта, распределяются между инвесторами пропорционально доле, приходящейся на каждого из них, и списываются со счета 08 на счета учета затрат по мере завершения работ (услуг). После завершения строительства инвестор передает часть объекта соинвесторам в соответствии с инвестиционными договорами.

Приведем пример отражения в бухгалтерском учете расчетов между инвестором, заказчиком и подрядчиком , являющимися различными юридическими лицами:

Перечисление инвестором заказчику сумм для финансирования строительства, в бухгалтерском учете инвестора эта операция отражается следующей проводкой:

Кредит 51 «Расчетные счета» – на сумму перечисленных денежных средств.

Также вместо счета 76 может использоваться и иной счет учета расчетов (например, 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Расчеты по авансам выданным»). Однако более правомерным является использование счета 76, так как счет 60, как правило, применяется для учета расчетов по основной деятельности организации. То обстоятельство, что инвестор является обособленной организацией, которая для выполнения инвестиционных целей привлекает профессионального заказчика, означает, что эта деятельность для стороны, финансирующей строительство, основной не является. В том случае, когда средства целевого финансирования перечисляются с условием их обязательного использования на конкретные цели (например, только на оплату строительно-монтажных работ, но не на приобретение материалов или оплату расходов заказчика-застройщика), к дебетуемому счету (76) целесообразно открывать субсчета, исходя из целевого назначения перечисленных средств.

Одновременно могут быть списаны источники финансирования:

Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)», субсчет «Фонд накопления накопленный»,

Кредит 84, субсчет «Фонд накопления использованный» – на сумму перечисленных денежных средств.

Однако, более правомерным списание источников финансирования следует оформлять по завершении расчетов и принятии законченных строительством объектов к учету.

Весьма распространенной практикой является поставка некоторых видов материально-производственных запасов инвесторами строительства.

В бухгалтерском учете инвестора суммы стоимости переданных материалов отражаются так же, как и суммы целевого финансирования, перечисленного в денежной форме:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

Кредит 10 «Материалы» – на стоимость переданных материалов.

В бухгалтерском учете заказчика полученные суммы отражаются в соответствии с одной из двух схем:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

Кредит счета 86 «Целевое финансирование» – на сумму средств, причитающихся к получению от инвестора;

Дебет 51 «Расчетные счета»,

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму фактически полученных денежных средств;

Дебет 10 «Материалы»,

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на сумму стоимости материально-производственных запасов, переданных в качестве целевого финансирования;

Дебет 51 «Расчетные счета»,

Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму поступивших денежных средств;

Дебет 10 «Материалы»,

Кредит 86 «Целевое финансирование» – на сумму стоимости полученных материально-производственных запасов.

В первом случае в состав дебиторской задолженности включается вся сумма целевого финансирования, подлежащая поступлению от инвестора в течение всего срока договора (или этапа, если договором строительного подряда предусмотрены расчеты по этапам строительства), а во втором – полученные денежные средства приходуются в момент их поступления одновременно с увеличением средств целевого финансирования.

Вторая схема наиболее целесообразна к применению тогда, когда договором строительного подряда сроки перечисления сумм целевого финансирования не определены, и, кроме того, предусмотрена возможность корректировки задолженности инвестора в зависимости от различных факторов.

Например, в договоре могут быть установлены сметные цены, а задолженность инвестора определяется как произведение сметной стоимости на соответствующий коэффициент (учитывающий удорожание материально-производственных запасов и иных расходов на строительство).

Первая схема установлена ПБУ 13/2000 (правда, для операций по учету средств бюджетного финансирования). Кроме того, она может быть предпочтительней в тех случаях, когда все обязательства сторон определены до начала расчетов – эта схема позволяет оперативно отслеживать задолженность инвестора по суммам финансирования, необходимым для завершения всех работ по договору.

Возникает вопрос, не следует ли полученные суммы облагать НДС как полученный аванс, в общем случае суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат. В данной ситуации в налоговую базу должна быть включена сумма превышения доходов над расходами – то есть между суммами, поступившими от подрядчика, и инвентарной стоимостью законченного строительством объекта. Эти суммы включаются и в налоговую базу по налогу на прибыль у заказчика.

В том случае, когда услуги заказчика инвестором оплачиваются отдельно (а не включаются в инвентарную стоимость строительства), в налоговую базу должна включаться вся оплата услуг. При этом счета-фактуры на такие услуги должны оформляться отдельно и не по завершении строительства, а по каждому факту оплаты (оформления документов на оплату услуг). Однако, в настоящее время подобная практика достаточно широкого распространения не получила и проектно-сметная документация составляется с таким расчетом, что затраты по содержанию службы заказчика-застройщика включаются в инвентарную стоимость объектов строительства.

Завершение работ по договору строительного подряда и передача законченного строительством объекта инвестору.

Для того, чтобы инвестор имел право на производство налогового вычета, необходимо наличие счетов-фактур, а также документального подтверждения фактической уплаты налога (ст. 169 и 172 главы 21 части второй НК РФ). Так как счет-фактура должен выписываться в адрес организации, непосредственно осуществляющей оплату, подрядчик может их выписывать только с указанием заказчика в качестве плательщика. Полученные счета-фактуры заказчик в книге покупок не регистрируются, но хранит в журнале учета полученных счетов-фактур.

Следовательно, заказчик обязан от своего имени на основании счетов-фактур подрядной строительной организации составить и в пятидневный срок (со дня оформления документов на передачу законченного строительством объекта) направить инвестору сводный счет-фактуру. Для подтверждения фактической оплаты налога, достаточно представить копии счетов-фактур подрядных строительных организаций, а также копии платежных документов, подтверждающих сам факт списания денежных средств с расчетного счета заказчика.

3.3. Принятие объекта строительства в состав основных средств

В налоговом учете построенный объект включают в состав основных средств в том месяце, в котором поданы документы на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ).

В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенных договором сроков исполнения обязательств и т. д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость одного квадратного метра жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок. В случае увеличения указанной в договоре общей площади жилья в результате контрольного обмера дольщик производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства. Эти вопросы следует урегулировать дополнительным соглашением сторон, которое должно стать неотъемлемой частью договора.

После ввода законченного строительного объекта, то есть физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает дольщику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко указывается объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор, согласно ст. 382 ГК, может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между дольщиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у дольщика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения в него соответствующего пункта примерно следующего содержания: «Дольщик может выйти из договора путем оформления договора переуступки долга с третьим лицом при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».

Основанием для государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт.

Если инвестор вложил деньги в строительство объекта, который в дальнейшем он планирует продать, то полученную долю нужно учитывать в составе:

– товаров, если инвестиционный договор не привел к созданию простого товарищества;

– готовой продукции, если инвестор и заказчик заключили договор о совместной деятельности.

Стоимость товаров будет равна сумме вложенных в строительство средств (п. 6 ПБУ 5/01 и ст. 320 НК РФ). Здесь могут быть различия в оценке из-за разных правил бухгалтерского и налогового учета процентов.

Пример.

В соответствии с инвестиционным контрактом при строительстве объекта инвестор частично финансирует и строительство подстанции, которую в дальнейшем он безвозмездно передает городу.

Средства, которые в соответствии с инвестиционным договором поступают от инвесторов, отражаются у заказчика-застройщика по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» и дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Поступившие на строительство средства не являются средствами, полученными заказчиком-застройщиком в связи с продажей им товаров, работ или услуг, а следовательно, не облагаются налогом на добавленную стоимость (подп. 4 п. 3 ст. 39 и подп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

По окончании строительства объект передается инвестору, что оформляется Актом о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а). Его оформляют после подписания акта реализации инвестиционного контракта, который служит основанием для распределения площадей между участниками строительства. В течение пяти дней после подписания данного акта заказчик-застройщик выписывает инвесторам счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Основанием для их выписки является сводная ведомость затрат на строительство объекта и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору. Таким образом, схема бухгалтерского учета у заказчика-застройщика в рассматриваемой ситуации будет выглядеть так:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»,

Кредит 86 «Целевое финансирование» – отражена задолженность инвесторов по договору инвестирования;

Дебет 51 «Расчетные счета»,

Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» – поступили денежные средства от инвесторов;

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»,

Кредит 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»..) – учтены затраты по строительству объекта;

Дебет 19 «НДС при приобретении основных средств»,

Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» …) – отражен НДС по работам, выполненным подрядным способом;

Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» – отражена стоимость объекта, подлежащего передаче инвесторам;

Дебет 86 «Целевое финансирование»,

Кредит 19 «НДС при приобретении основных средств» – отражен налог на добавленную стоимость, относящийся к стоимости подлежащих передаче объектов.

До момента окончания застройщиком строительства и передачи построенного объекта инвестору сумма инвестиционного взноса учитывается у него по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Построенный и переданный заказчиком-застройщиком объект (или его часть) приходуется на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом сумма НДС, относящаяся к части объекта, подлежащей передаче инвестору, может быть принята им к вычету при наличии счета-фактуры и документов, подтверждающих оплату застройщику. Вычет производится после принятия объекта на учет (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Что касается доли, подлежащей передаче городу, то, поскольку она передается без оплаты, ее стоимость списывается со счета 08 в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет «Прочие расходы»), так как является внереализационным расходом (п. 12 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 16 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Передача на безвозмездной основе построенных объектов городу в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагается налогом на добавленную стоимость. При этом НДС по объектам, безвозмездно передаваемым городу, включается в их стоимость. Такое правило содержится в подп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ.

Небольшие строительные организации, занимающихся строительством, нередко сами готовят большинство документов, связанных с приемкой законченных строительством объектов, а крупные строительные организации при приемке строительных объектов от подрядчиков обязаны тщательно проверять необходимые документы при постановке у себя строительных объектов на учет.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, является завершающей стадией строительного процесса. По окончании приемки взаимоотношения между сторонами договора строительного подряда либо прекращаются (если договор заключался на строительство отдельного объекта или группы объектов), либо этот договор уточняется в соответствии с планами дальнейшего сотрудничества между инвестором, заказчиком и подрядчиком.

В процессе приемки законченных строительством объектов определяется их инвентарная стоимость, структура капитальных вложений, а также уточняются взаимные финансовые обязательства между сторонами строительного договора.

В настоящее время продолжают действовать нормативные документы, принятые еще в период плановой экономики – около 20 лет назад – постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 года № 165 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и разработанные на его основе СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Данные документы разрабатывались исключительно для бюджетного строительства и не могли учитывать того многообразия экономических отношений в строительной деятельности, которые произошли позднее. Кроме того, продолжают действовать Временные положения по приемке законченных строительством объектов, рекомендованные письмом Госстроя России от 9 июля 1993 года № БЕ-19-11/13. Однако этот документ не может в полной мере отвечать сложившейся практике хозяйственных отношений между участниками строительного процесса, так как он был разработан до принятия ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ и ряда других законодательных и нормативных актов, разработанных в развитие кодексов.

Поэтому имеется необходимость пересмотра действующих нормативных актов, регулирующих процесс приемки законченных строительством объектов с учетом новых экономических условий. Причем основное внимание должно быть уделено правам, обязанностям и ответственности новых (по сравнению с периодом рыночной экономики) участников строительного процесса – инвесторов, а также некоторых вновь созданных или реформированных контролирующих органов и органов государственного и муниципального управления. Так как на федеральном уровне (Правительство РФ и Госстрой РФ) соответствующие нормативные акты пока не разработаны, возникшая проблема решается на других уровнях – органах отраслевого и регионального управления. Так, в последние годы были приняты нормативные документы, регулирующие процесс приемки объектов в отраслях связи, железнодорожном транспорте, нефтегазовом комплексе и прочее.

Более интересным представляется рассмотрение законодательных и нормативных актов в области регулирования строительной сферы, принимаемые органами государственной власти регионального уровня (субъектов РФ).

Так, постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 г. № 530 утверждены Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» – МГСН 8.01-00 (введены в действие от даты утверждения – 20 июля 2000 г.) Большая часть требований МГСН 8.01-00 заимствована из СНиП 3.01.04-87, и при цитировании отдельных положений данных документов, в скобках делается ссылка на соответствующие пункты.

СНиП 3.01.04-87, МГСН 8.01-00 установлена поэтапная схема приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов в соответствии с условиями договора подряда и инвестиционного договора посредством приемочной комиссии или без нее, под контролем органов государственного надзора и городской администрации.

Завершение этапа приемки готового к эксплуатации объекта, законченного строительством, оформляется технической «справкой», подписанной заказчиком, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией (подп. 1.1, 1.2 МГСН 8.01-00).

Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации в пределах компетенции, на основании заявления инвестора, акта приемочной комиссии или двустороннего акта (заказчик – инвестор) и итогового заключения инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора.

В качестве основной схемы установлено, что законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), а далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается Инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора, органов исполнительной власти.

Приемка объектов проводится в два этапа:

– в процессе приемки участвуют только две стороны договора строительного подряда – заказчик и подрядчик;

– вступают в действие приемочные комиссии, а также контролирующие и управляющие органы, которым заказчик и подрядчик сдают законченный строительством объект.

МГСН 8.01-00 установлено, что законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости, осуществляемый инвестором за счет собственных средств, при соблюдении организационно-правового порядка, может приниматься в эксплуатацию приемочной комиссией и без нее по решению инвестора .

Однако при этом, имеются некоторые особенности (точнее, дополнительные требования) в отношении приемки в эксплуатацию жилых зданий и помещений городского заказа для использования по назначению, а также объектов соцкультбыта.

Нужно обратить внимание на то, что имеются существенные различия между понятиями «законченный строительством объект» и «законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект», а также между понятиями «приемка объекта заказчиком от подрядчика» и «приемка в эксплуатацию». Это обстоятельство необходимо учитывать при разработке договоров строительного подряда и при документальном оформлении взаимоотношений между участниками этого договора.

Для помещений неполной готовности полученный правовой акт на эксплуатацию объекта является основанием на проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами (собственниками) в соответствии с техническими условиями, выданными инвестором.

В соответствии с ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимые вещи, поэтому при решении вопроса принятия объекта к бухгалтерскому учету нужно установить, кому принадлежит право собственности.

По правилам бухгалтерского учета стоимость объекта строительства формируется в учете у заказчика. В бухгалтерском учете у заказчика-застройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» до окончания работ учитываются расходы по строительству объектов согласно п. 7 ПБУ 2/94 с последующим включением их в первоначальную стоимость объекта основных средств. Инвестор ведет учет инвестиционных вложений в объект строительства на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Объекты недвижимости, документы на регистрацию права собственности, которые не поданы на регистрацию, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Все указанные объекты, включая фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, до момента подачи документов на регистрацию, должны отражаться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Получение объекта строительства от заказчика в бухгалтерском учете инвестора следует отразить по дебету счетов 08 «Вложения во внеоборотные активы» на фактическую стоимость объекта строительства и счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» на сумму НДС и по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

По окончании строительства передача заказчиком по поручению инвестора коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям возможна как до передачи построенного объекта инвестору, так и после его передачи.

В связи с этим в договоре между инвестором и заказчиком должен быть определен конкретный порядок передачи внешних коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатационным организациям.

В бухгалтерском учете у инвестора указанные операции отражаются следующими записями:

Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком до передачи построенного объекта инвестору -

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора (за вычетом стоимости инженерных сетей и внешних коммуникаций);

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.

Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений произведена заказчиком после передачи построенного объекта инвестору по его поручению -

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»;

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – на инвентарную стоимость объекта, построенного за счет собственных средств инвестора;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям»;

Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»– выделен НДС;

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»;

Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы», 19 «НДС по приобретенным ценностям» – на инвентарную стоимость инженерных сетей и внешних коммуникаций, переданных эксплуатационным организациям с учетом НДС.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ не признается объектом обложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

Поэтому, объекта обложения НДС при передаче инженерных сетей и внешних коммуникаций эксплуатационным организациям не возникнет только в том случае, если инвестором будет получено решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче таких объектов специализированным организациям, осуществляющим их использование или эксплуатацию по назначению.

Под таким решением может пониматься присутствие условия в инвестиционном договоре, с городскими властями на строительство объекта о передаче по окончании строительства инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям.

Законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект заказчик предъявляет инвестору для приемки в эксплуатацию с представлением 3 экземпляров установленной документации и акта приемки от подрядчика. Один экземпляр документации передается в инспекцию Госархстройнадзора, один – эксплуатирующей организации для постоянного хранения, один остается у инвестора.

6.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение при продаже доли обществу Доли, которые выкупило общество, должны отражаться на счете 81 «Собственные акции (доли)».Однако есть одна трудность. Дело в том, что на этом счете следует указывать ту сумму, которую фирма выплачивает

Из книги Учет ценных бумаг и валютных операций автора Соснаускене Ольга Ивановна

6.2.2. Бухгалтерский учет и налогообложение при продаже доли третьему лицу Если учредитель решает продать свою долю другим учредителям или третьим лицам, то само общество в этих расчетах не участвует. Поэтому у него нет никаких обязательств перед участником, который

Из книги Лизинг автора Семенихин Виталий Викторович

6.2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при выходе из общества Любой доход, полученный физическим лицом от источников в России в результате осуществления им деятельности на ее территории, облагается НДФЛ. Это установлено в подпункте 10 пункта 1 статьи 208 НК РФ и пункта 1

Из книги Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве автора Соснаускене Ольга Ивановна

2.1.4. Бухгалтерский учет и налогообложение инвестиций в виде бюджетных средств у получателя Для отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций, связанных с выполнением договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство с привлечением бюджетных

Из книги Учредитель и его фирма: все вопросы [От создания до ликвидации] автора Анищенко Александр Владимирович

2.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение долгосрочных инвестиций 2.2.1.1. У инвестора Бухгалтерский учет инвестиционных вкладов у инвестора в объект строительства ведется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» по отдельному субсчету. Перечисление

Из книги автора

3.2. Бухгалтерский учет и налогообложение у заказчика (заказчика-застройщика) Для наглядности восприятия информации начнем с простого. Реализация проекта происходит по схеме: инвестор – заказчик – подрядчик (схема 1).В качестве инвестора выступает организация,

Из книги автора

3.3. Бухгалтерский учет и налогообложение у подрядчика Подрядчики – это лица, которые являются непосредственными исполнителями работ, обозначенными в договоре или государственном контракте. Договорные отношения по строительному подряду регулируются главой 37 «Подряд»

Из книги автора

7.1. Бухгалтерский учет и налогообложение операций, связанных с экспортом Экспортная сделка начинается с заключения договора с иностранным покупателем, это документ с:1) определенным предметом сделки;2) базисными условиями поставки (кто оплачивает накладные расходы, кто

Из книги автора

Из книги автора

4. Бухгалтерский учет и налогообложение заказчика-застройщика Застройщик отвечает перед государством и обществом за безопасность строительства и осуществляет реализацию инвестиционного проекта: организует ход строительства объектов, контролирует его и ведет

Из книги автора

5. Бухгалтерский учет и налогообложение подрядчика 5.1. Бухгалтерский учет подрядчикаСпециализированные подрядные строительно-монтажные организации представляют собой один из субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных

Из книги автора

5.2. Бухгалтерский учет и налогообложение 5.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение при продаже доли обществу Доли, которые выкупило общество, должны отражаться на счете 81 «Собственные акции (доли)» по той цене, которую общество выплачивает своему учредителю.Если

Из книги автора

5.2.1. Бухгалтерский учет и налогообложение при продаже доли обществу Доли, которые выкупило общество, должны отражаться на счете 81 «Собственные акции (доли)» по той цене, которую общество выплачивает своему учредителю.Если общество выкупает долю у учредителя –

Из книги автора

5.2.2. Бухгалтерский учет и налогообложение при продаже доли третьему лицу Если учредитель решает продать свою долю другим учредителям или третьим лицам, то само общество в этих расчетах не участвует. Поэтому у него нет никаких обязательств перед участником, который

Из книги автора

5.2.3. Бухгалтерский учет и налогообложение при выходе из общества Стоимость выкупаемой доли участника общества в размере действительной стоимости доли отражается в бухгалтерском учете проводкой:ДЕБЕТ 81 КРЕДИТ 75.В соответствии с пунктом 4 статьи 24 Закона № 14-ФЗ общество

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения.
Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).
Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта ( Закона N 39-ФЗ).
В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов ( , Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.
Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).
При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам ( Закона N 39-ФЗ).
В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. "Зеркальное" положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам. В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании и ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений", то есть отразить их на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет "Права участника строительства".
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) ( ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. "г" п. 3.1.8 "Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" ( Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком" Кредит 51
- перечислен инвестиционный взнос;
Дебет 58 (76), субсчет "Права участника строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком"
- учтены права требования на объекты строительства ( ПБУ 19/02).
После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 "Финансовые вложения" ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - по контрагентам и договорам;
Дебет 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства" Кредит 58 (76), субсчет "Права участника строительства".
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 "Доходы организации", п. 11 "Расходы организации").
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76), субсчет "Расчеты с покупателем" Кредит 91
- отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства"
- списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
- начислен НДС.

Налогообложение

Налог на прибыль

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
- . Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
- . Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
- . Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
- . Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются: инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, другие лица.

инвесторы осуществляют финансирование строительства, ведут расчеты с застройщиком по переданным ему средствам, принимают построенный объект или часть его;

застройщик - предприятие, которое специализируется на выполнении функций по организации строительства объектов, контроль за его ходом и ведение производимых при этом затрат. В лице застройщика могут выступать: дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.;

заказчик организует строительство объекта недвижимости, создает подрядчику необходимые условия для выполнения работ, осуществляет строительный контроль, принимает результаты работ и уплачивает обусловленную договором подряда цену;

подрядчики выполняют на основании договора строительство зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов недвижимости, а также осуществляют выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Договор на строительство - документ, устанавливающий обязательства сторон участвующих в его заключении и выполнении по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружении, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, и производству отдельных видов и комплексу подрядных работ являющихся объектами строительства. Одним из признаков договора на строительство является его продолжительность, т.е. дата начала и окончания работ.

Объект строительства - отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Перечислим законодательные акты, которые регулируют инвестиционную деятельность строительных организаций, это:

  • 1) Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";
  • 2) Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
  • 3) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
  • 4) Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г);
  • 5) Жилищный кодекс Российской Федерации;
  • 6) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;
  • 7) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ);
  • 8) Земельный кодекс РФ.

Под инвестиционной деятельностью строительной организации понимается деятельность, которая связана со следующими операциями:

  • 1) приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажа;
  • 2) осуществление собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки;
  • 3) реализация финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов и пр.).

Когда несколько фирм совместно инвестируют в строительство, они могут поручить одному из инвесторов организовать этот процесс. Последний в таком случае становится инвестором-заказчиком. Он аккумулирует на своем счете средства соинвесторов, руководит строительством, заключает договоры с подрядчиками, ведет учет затрат и распределяет результат. Инвесторы, не являющиеся заказчиками строительства, оплачивают инвестору-заказчику услуги по организации строительства.

Налоговый и бухгалтерский учет инвестора-заказчика в целом аналогичен учету, который ведет заказчик, не являющийся инвестором. Однако из-за того, что часть строительных работ инвестор-заказчик заказывает для собственного потребления, а часть - для соинвесторов, в учете инвестора-заказчика появляются некоторые особенности.

на строительные работы;

на работы по монтажу оборудования;

на приобретение оборудования, сданного в монтаж;

на приобретение оборудования, не требующего монтажа;

на приобретение инструмента и инвентаря;

на приобретение оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

на прочие капитальные затраты;

на затраты, не увеличивающие стоимость объекта строительства.

После завершения строительства инвестор-заказчик передает часть объекта соинвесторам в соответствии с инвестиционными договорами.

Проводки:

Дебет 76 Кредит 86 - начислена задолженность соинвесторов по средствам целевого финансирования;

Дебет 51 Кредит 76. - получены средства целевого финансирования от соинвесторов;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет @Авансы полученные". - получена от соинвесторов предоплата за услуги по организации строительства;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС с суммы полученного аванса;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 60 - принято от подрядчика законченное строительством здание;

Дебет 19 Кредит 60. - отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком;

Дебет 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" Кредит 90-1 - отражена в составе фактических затрат на строительство стоимость услуг по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 90-1 - отражена сумма НДС со стоимости услуг по организации строительства;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства;

Дебет 90-2 Кредит 20 - списаны затраты по оказанию услуг по организации строительства;

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 62 субсчет "Авансы полученные" - принят к вычету НДС, начисленный с аванса;

Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 субсчет "Расчеты с покупателями". - зачтен ранее полученный аванс в счет оплаты услуг по организации строительства.

Дебет 08 "Строительство объектов основных средств",

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и - подрядчиками". - отражена стоимость строительно-монтажных работ;

Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям", Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражен НДС со стоимости строительных работ;

Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств",

Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - отражена выручка от оказания услуг по организации строительства;

Дебет 19 "НДС по приобретенным ценностям",

Кредит 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - выделен НДС со стоимости услуг по организации строительства (он не включается в стоимость объекта строительства);

Дебет 90 "Продажи", субсчет "НДС",

Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС со стоимости услуг по организации строительства.

Налогообложение заказчика-застройщика

Порядок ведения бухгалтерского учета и исчисления налогов в строительных организациях четко в нормативных актах не регламентирован. Налоговой базой заказчика-застройщика будут не все полученные средства, а лишь часть их - приходящаяся на оплату его услуг. Заказчик-застройщик оказывает инвесторам услуги по организации, техническому надзору за строительством и бухгалтерскому учету затрат. Стоимость этих услуг включается в инвентарную стоимость объекта и оплачивается инвесторами в составе общей суммы по сделке.

Что касается налога на прибыль, то время его начисления зависит от способа определения доходов и расходов, применяемого предприятием. В случае метода начисления - это дата подписания акта выполненных работ, а для кассового метода - день получения средств (в том числе и предоплаты) от участников долевого строительства. Если же в договоре с инвесторами сумма вознаграждения заказчика-застройщика не указана, ее можно определить на основании сметы на строительство.

Кроме вознаграждения за услуги по организации стройки, контролю и учету, у застройщика может возникнуть дополнительный доход, на который нужно начислить НДС и налог на прибыль. На практике зачастую бывает, что по окончании строительных работ образуется положительная разница между поступившими от инвесторов средствами и фактическими расходами на строительство. Это происходит, если заказчик закупил более дешевые материалы, чем заложено в смете, или нанял менее оплачиваемую рабочую силу. Дополнительный доход (если иное не предусмотрено договором) остается в распоряжении заказчика-застройщика.

В целях налогообложения деятельность застройщика по организации строительства объектов, в том числе по техническому надзору за строительством, нужно рассматривать как оказание услуг независимо от примененного застройщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и от источника финансирования, которые подлежат обложению НДС на общих основаниях (письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика").

Средства инвесторов, полученные заказчиком во время строительства, не облагаются налогом на прибыль, так как относятся к средствам целевого финансирования (подп.14 п.1 ст.251 НК РФ). При этом назначение таких средств инвестор определяет в договоре. Этот момент важен потому что, если налоговая инспекция установит, что заказчик расходовал деньги на работы, которые не предусмотрены договором, пусть и в интересах инвестора, она признает их налогооблагаемым доходом инвестора как целевое финансирование, использованное не по назначению (п.14 ст.250 НК РФ). А такие средства включают в состав внереализационных доходов на дату нецелевого использования (подп.9 п.4 ст.271 НК РФ).

Иногда застройщикам необходимо включать объекты незавершенного строительства в базу по налогу на имущество, постараемся уточнить, когда это нужно делать.

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков",

Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - учтены капитальные вложения в земельный участок;

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", Кредит 51 "Расчетные счета". - произведена плата за землю;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков", Кредит 71 "Расчеты с подотчетными лицами" отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;

Дебет 08 субсчет "Приобретение земельных участков", Кредит 76 "Расчеты с учреждением юстиции". - отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с учреждением юстиции", Кредит 51 "Расчетные счета" - 7500 руб. - перечислены денежные средства учреждению юстиции;

Дебет 01 "Основные средства", Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Приобретение земельных участков" - принят к учету земельный участок.