Vaata: Itaalia 1942. aasta tsiviilseadustik koos hilisemate muudatuste ja täiendustega // Giordio di Nova. Codice civile ja leggi collegate. Toim / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/1995; Gazzeta ufficile, 5 tagasi 1985, nr 183.

Vaata: Gavrilenko V.G., Jadevitš N.I. Kodanikuõiguste objektid. M., 2006. S. 8-9; Kolbasin D.A. Valgevene Vabariigi tsiviilõigus. Minsk, 2004. S. 114-115.

Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus // Venemaa tsiviilseadustik. Probleemid. teooria. Praktika / Resp. toim. A.L. Makovski. Moskva, 1998. S. 271-297.

Artikli lõikes 3 RSFSRi seaduses "RSFSR-i omandi kohta" artiklis 7 mainiti "kinnisvara" mõistet ainult seoses omandatava aegumise institutsiooniga. Tema sõnastus polnud eriti selge. Seaduse artikli 2 lõike 4 1. osa sisaldas omandiobjektide loetelu, mille hulgas olid ettevõtted, kinnisvarakompleksid, hooned, rajatised, maatükid. RSFSRi seadus "RSFSR-i omandi kohta" 24. detsember 1990 N 443-1 (muudetud 24. juunil 1992) // RSFSRi Rahvasaadikute Kongressi ja Ülemnõukogu bülletään (edaspidi - RSFSRi bülletään SND ja RSFSR Ülemnõukogu). 1990. N 30. Art. 1244 (1992. N 34. St. 1966).

31. mail 1991. aastal NSV Liidu Ülemnõukogus vastu võetud NSV Liidu ja vabariikide tsiviilseadusandluse alused sisaldasid juba norme, mis jagasid vara kinnis- ja vallasasjaks. Põhialuste artikkel 4 reprodutseeris üsna klassikalise vara jagamise vallas- ja kinnisvaraks. Samas ei näinud nad ette mingeid spetsiifikat kinnisvara õigusrežiimis // Vedomosti SND i VR SSR. 1991. N 26. Art. 733.

Vt: Riigi Arbitraažikohtu infokiri 01.06.2000 N 53 "Mitteeluruumide üürilepingute riikliku registreerimise kohta" // Riigi Arbitraažikohtu bülletään. - 2001. - nr 1. S. 12.

Vaata: Dorožinskaja E.A. Kinnisvaratehingute õiguslik regulatsioon / Doktoritöö. võistluse jaoks Õigusteaduse kandidaadi kraad Teadused. Moskva, 2000, lk 43; Falileev P.A. Merelaevade hüpoteegi õigusprobleemid // Pant ja hüpoteek Venemaa ja välismaa õiguses (rahvusvahelise teaduskonverentsi materjalid). - M., 2003. S. 27.

Vaata: Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 1. juuni 1999. aasta resolutsioon N 8224/98 // Sarbash S.V. Vahekohtu praktika tsiviilasjades: Tsiviilseadustiku teksti kokkuvõtlik register. M.: Statut, 2000. S. 143.

Loodepiirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 20. novembri 2001. aasta dekreet N A44-1242 / 01-C14-K. Käesolevas resolutsioonis määratletud käsitlus andis alust kirjanduses sõnastada otsus, et "asfaltkate ei ole üldse asi, vaid pigem maatüki omand." Vaata: Štšerbakov N. Kinnistu või asi? // Ezh-Advokaat. 2005. N 17. S. 2.

Loodepiirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse 23. märtsi 2003. aasta dekreet N A56-20324 / 02; Moskva rajooni FAS-i määrus 23. oktoobrist 2003 N KG-A40 / 7958-03; Lääne-Siberi ringkonna föderaalse monopolivastase teenistuse dekreet 5. juulist 2004 N F04 / 3668-819 / A46-2004.

V.A. juhtis sellele asjaolule tähelepanu. Belov. Vaata: Belov V.A. Kas kinnisvaratehing on alati vajalik registreerida? // Seadusandlus. 1999. N 7. S. 24-25.

Akadeemik A.V. Venediktov mõistis vara õigusrežiimi kui vara moodustamise ja kasutamise korra erireegleid. Vaata: Venediktov A.V. Riigisotsialistlik omand. M., 2004. S. 381.

Pange tähele, et maatüki mõiste, mis on esitatud art. Vene Föderatsiooni 25. oktoobri 2001. aasta maaseadustiku N 136-FZ artikkel 6, kitsam: osa maapinnast (kaasa arvatud mullakiht), mille piirid on kirjeldatud ja kinnitatud ettenähtud viisil (kuigi seadusandja näeb ette et ta käsitleb antud juhul maatükki maasuhete objektina).

Näiteks revolutsioonieelses Venemaa seadusandluses võrdsustati rahaline kapital mõnel juhul kinnisvaraga ((1817. aasta 16. aprilli seadus // Seaduste täielik kogu, seadus N 26791, II peatükk, § 17). Tsiteeri: Kasso L.A. op. cit. lk 3.).

Piisab, kui viidata kahele juhtumile, mille puhul lahendati pealtnäha lihtsad küsimused: ühel juhul kas statsionaarne tööstuslik külmik on kinnisvaraobjekt (Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu presiidiumi 12. oktoobri 1999. a resolutsioon N 2061 /99 // Vene Föderatsiooni Kõrgema Arbitraažikohtu bülletään 2000. nr 1); teisel juhul, milline on elumajja paigaldatud ukseplokkide staatus - iseseisvate omandiobjektide staatus või kinnisvaraosa staatus (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu presiidiumi 26. oktoobri resolutsioon , 1999 N 3655/99 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. 2000. N 1). Mõlemal juhul lahendasid erinevad kohtuinstantsid neid juhtumeid erineval viisil.

Vaata: Sukhanov E.A. Omandiõigus ja muud asjaõigused. Nende kaitsmise viisid (Vene Föderatsiooni uue tsiviilseadustiku kommentaarid). M.: Nädalalehe "Majandus ja elu" äriteabe keskus, 1996. S. 45; Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus. S. 276; Krotov M.V. Merelaevade õiguste riikliku registreerimise küsimused // Õiguspraktika: Peterburi Riikliku Ülikooli Eriõigusteaduskonna Õiguskeskuse teabebülletään. 1999. nr 4 (19). S. 103; Sentšišev V.I. Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine // Venemaa seaduste ajakiri. 1999. N 12. S. 118; Kuzmina I.D. Tehingud hoonete ja rajatistega // Õigusteaduse ja -praktika aktuaalsed probleemid: laup. teaduslikud tööd. Kemerovo, 1999, lk 152.

Vaata: Haskelberg B.L., Rovny V.V. Üksik- ja üldõigus tsiviilõiguses. Irkutsk, 2005, lk 40–41; Boltanova E.S. Kinnisvara mõiste ja õiguslik režiim // Vene õiguse aastaraamat. 1999. M.: Norma, 2000. S. 264; Boltanova E.S. Kinnisvaratehingud: Ost-müük, annetamine, pärimine, maksustamine. M., 2007. S. 57; Stepanov S.A. Kinnisvara tsiviilõiguses. M., 2006. S. 29.

Sukhanov E.A. Omandiõigus ja muud asjaõigused. P. 45. Samal ametikohal on O.M. Kozyr, kes usub, et kinnisvara on selline vara, "millele saab seada omandiõiguse ja muud õigused. Ja selliste õiguste tekkimiseks on vajalik asjakohane riiklik registreerimine." Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara Venemaa uues tsiviilseadustikus. M., 1998. S. 276.

Braginsky M.I., Vitryansky V.V., Zvekov V.P. jt Vene Föderatsiooni ettevõtjate tsiviilseadustiku esimese osa kommentaar. M., 1996 (kommentaari autor - E.A. Sukhanov).

Boltanova E.S. Kinnisvara mõiste ja õiguslik režiim. M., 2007. S. 264; Boltanova E.S. Kinnisvaratehingud. M., 2005. S. 57.

Veel G.F. Šeršenevitš heitis seadusandjale ette, et ta "ei säilita ranget terminoloogiat ja kasutab asja asemel sõna omand ning omandi asemel räägib ta omandist või pärandvarast". Vaata: Šeršenevich G.F. Vene tsiviilõiguse õpik. M., 2002. S. 95.

Smyshlyaev D.V. Pooleli oleva ehitusobjekti õigusliku seisundi tunnused // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid / Toim. S.S. Aleksejev. M.: Statuut, 2000. S. 77.

Artiklite kaupa kommentaar / Üldise all. toim. P.V. Krašeninnikov. Lk 51 (kommentaari autor M.I. Braginsky). – M., 2006. Lk.171.

Krotov M.V. Merelaevade õiguste riikliku registreerimise küsimused // Õiguspraktika: Peterburi Riikliku Ülikooli Eriõigusteaduskonna Õiguskeskuse teabebülletään. 2006. nr 4 (19). Lk 104. O.M. Samuti kirjutab Kozyr, et "oleks vale väita, et näiteks kohtute kinnisvaraks tunnistamise tagajärjed toovad automaatselt kaasa vastava režiimi kohaldamise nende suhtes täies mahus." Vaata: Kozyr O.M. Kinnisvara mõiste tsiviilõiguses. Kinnisvaratehingud // Õigus. 1999. N 4. S. 22.

Volkov G.A., Golichenkov A.K., Kozyr O.M. Kommentaar Vene Föderatsiooni maaseadustiku kohta / Toim. A.K. Golitšenkov. Moskva: BEK, 2005. Lk 21 (A.K. Golichenkovi kommentaar).

Kinnisvaramajandus ja rahandus / Toim. Yu.V. Pashkus. M., 2004. Lk 9 (peatüki autor on Yu.V. Pashkus).

Zavyalov A.A. Mõned kinnisvaraobjektide õiguste registreerimise küsimused // Kinnisvaraturu õiguslik regulatsioon. 2005. nr 4 (5). lk 56-57.

Seega juhib autor tähelepanu sellele, et "juhud, kui ettevõte kui kinnisvarakompleks on riikliku registreerimise objektiks, on üsna haruldased, eriti ettevõtete puhul, mis on osa ühtsest gaasivarustussüsteemist, mille varaline koostis on üsna stabiilne ... Tööstuslik ja tehnoloogiline kompleks, nagu kinnisvara võib kujutada, on kompleksne asi või üksik objekt, mille tehnoloogilisteks elementideks võivad üksikult olla teisaldatavad asjad, kuid teatud kogumi moodustades moodustavad vallas- ja kinniselemendid kinnisvaraobjekti ... tootmis- ja tehnoloogilise kompleksi koosseis määratakse projektdokumentatsiooniga ... Sellise õigusliku positsiooni aluseks on gaasitööstuse rajatise nõuetekohaselt kinnitatud kasutuselevõtu aktide omandiõigusdokumentidena tunnistamine, mille kohaselt hoonete (rajatiste) kogum ) ja neisse paigaldatud seadmed võetakse kasutusele, võimaldades käitada nimetatakse objektiks selle otstarbe järgi" (Zavialov A.A. dekreet. op. S. 57).

Loode ringkonna föderaalse arbitraažikohtu 3. märtsi 2003. aasta resolutsioon N A26-2277 / 02-02-04 / 88.

Vaata näiteks: Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Esimene osa. Teaduslik ja praktiline kommentaar. M., 1996. S. 229.

Lebedev K. Ostjate arvete mõiste, koosseis ja õiguslik režiim // Majandus ja õigus. 2007. N 11. Lk.31

Kinnisvarakompleksi kõigi elementide jätmine konkreetse tsiviilõigusliku tehingu eseme hulka viib paratamatult selle õigusliku "hävimiseni", kinnisvarakompleksi ühe (isegi vähemtähtsa) lüli kaotamine muudab lepingu objekti ja seega. , toob kaasa üheainsa kokkuleppe kihistumise mitmeks tehinguks, mis on liidetud üheks dokumendiks ja äärmisel juhul lepingu tühisuseni.

Näib, et kinnisvarakompleksi mõiste ulatuse piiramine eranditult ettevõtete poolt on seadusandja teatav puudujääk,“ leiab V.A. Lapach (V.A. Lapach. Tsiviilõiguste objektide süsteem: teooria ja kohtupraktika. M., 2004. P . 365).

Eelnevat saab illustreerida kandvate taimede näitega. NSV Liidus ulatus laagritehaste arv sadadesse. Pealegi eristas selliseid ettevõtteid selge spetsialiseerumine - nad tootsid teatud tüüpi laagreid. Montaažitehased olid varustatud kümnete tarnijate laagritega, mis asusid mõnikord riigi äärmiselt kaugetes geograafilistes "punktides". Pärast plaanimajanduse tagasilükkamist ja NSV Liidu lagunemist oli enamik neist ettevõtetest sunnitud osaliselt või täielikult ümber profileerima. Vaata näiteks: Riigivara haldamine: õpik / Toim. Dr Econ. Teadused V.I. Koshkina, Ph.D. majandust Teadused V.M. Shupyro. M.: INFRA-M, 2007. S. 60.

Dozortsev V.A. Omandiõiguste põhijooned tsiviilseadustikus // Õigusmaailm. 1997. N 9. S. 33.

Kui suured kinnisvaraplokid - elamud, majad ja kultuuripaleed, meditsiini- ja lasteasutused (polikliinikud, koolieelsed asutused, riigi terviselaagrid jne) - lõpuks said nad enamikul juhtudel juriidilise iseseisvuse või anti üle (paraku mitte alati). munitsipaalomandisse, siis mõni muu eraldiseisev vara, mis on ettevõtete bilansis - seaduse subjektid (kuid ei ole seotud põhilise tootmistegevusega), järgneb selle koosseisus teisele omanikule, näiteks nn. "Lenini" ruumid, visuaalsed ja propagandaesemed ning nende valmistamise vahendid jne.

Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi määrus, 30. jaanuar 2002 N 6245/01 // Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu bülletään. 2002. nr 5.

Tegevuse lõpetanud ja personali mitteomava tootmiskoha võõrandamist ei saa seostada ettevõtte osa võõrandamisega. Sellise jaotusega tehing piirdub õiguste üleandmisega ainult konkreetsele varale - vallas- ja kinnisasjale.

Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. S. 205.

Vaata: Fleishits E.A. Kaubandus- ja tööstusettevõte Lääne-Euroopa ja RSFSRi õiguses. M., 2004. S. 19.

Vaata: Tabašnikov V.N. Ettevõtlus kui kodanikuõiguste objekt // Seadusandlus. 1998. N 9. Lk 85

Gribanov A. Ettevõtlus: doktriini ja seadusandluse probleemid // Majandus ja õigus. 2000. N 5. S. 41.

Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. S. 214.

Vt: Ettevõtete omandimaksu kohta: Vene Föderatsiooni 13. detsembri 1991. aasta seadus N 2030-1. Art. 5 // RSFSR Rahvasaadikute Kongressi Teataja. 1992. N 12. Art. 599.

Vaata: Romanov O.E. Ettevõtte kui varakompleksi koosseisu teoreetilised ja praktilised aspektid // Tsiviilõiguse aktuaalsed probleemid. M., 2003. Väljaanne. 6. S. 230.

Vaata: Eliseev I.V. Ettevõtte müügileping // Tsiviilõigus: Õpik. II osa / Toim. A.P. Sergejeva, Yu.K. Tolstoi. S. 103.

Stepanov S.A. Stepanov S.A. Kinnisvarakompleksid Venemaa tsiviilõiguses. M., 2002. S. 25.

Vaata: Sukhanov E.A. Vara usalduse haldamise leping // Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu bülletään. 2000. N 1. S. 81.

L.I. Kortševskaja viitab talupoja(talu)majanduse jagamise küsimusele pärimise ajal, et see kuulub ettevõttele. Mõiste "ettevõte" tähenduses on üldistav kategooria mõeldud aga äriüksuste, aga ka erinevate organisatsiooniliste ja juriidiliste vormidega juriidiliste isikute määratlemiseks (vt Korchevskaya L.I. Päriliku pärimise objektid majanduslike ümberkujundamiste kontekstis : Lõputöö kokkuvõte ... õigusteaduste kandidaat, Moskva, 2007, lk 22).

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 257 ja art. 11. juuni 2003. aasta föderaalseaduse N 74-FZ "Talupoja (talu)majanduse kohta" (SZ RF. 2003. N 24. Art. 2249) artikli 6 kohaselt võib talu vara hulka kuuluda maatükk, istandused, majandus- ja muud ehitised, melioratsiooni- ja muud rajatised, tootmis- ja tööloomad, linnukasvatus, põllumajandus- ja muud masinad ja seadmed, sõidukid, inventar ja muu talu elluviimiseks vajalik vara.

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 259 kohaselt võivad talurahva (talu)majanduse liikmed luua majanduspartnerluse või tootmiskooperatiivi majanduse vara alusel.

Vaata: Ustjukova V.V. Talu(talu)majanduse õigusliku seisundi kujunemine // Põllumajandusettevõtete reformimine: Õigusprobleemid. Moskva: Venemaa Teaduste Akadeemia Riigi- ja Õigusinstituut, 2006, lk 78–79; Korchevskaya L.I. Pärand talupoja(talu)majanduses // Õigusteadus. 2003. N 1. S. 41.

Vaata: Sukhanov E.A. Lihtne partnerlus // Kommentaar Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku teise osa kohta. M.: Fond "Õiguskultuur"; Gardarika, 1996, lk 334.

Vaata näiteks: Tsiviilõigus: Õpik. 2 köites T. 1 / Resp. toim. E.A. Suhhanov. 2. väljaanne, muudetud. ja täiendav M.: BEK, 2007. S. 309.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Osa 1. Teaduslik ja praktiline kommentaar / Toim. toim. NEED. Abova, A. Yu. Kabalkin, V.P. Mosoliin. M.: BEK, 2006. S. 230.

Kireev V.V. Lepinguõiguse normide rakendamine tehingute tegemisel ettevõtetega // Õigusnormide kohaldamise probleemid: era-, avalike huvide kaitse / Toim. IN JA. Popov. Tšeljabinsk, 2003, lk 60.

Kinnistukompleks on praegu kaasaegses tsiviilõiguses vastuoluline objekt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku kodanikuõiguste objektide jaotises ei ole sellist mõistet nagu varakompleks kehtestatud, s.t. puudub normis sätestatud seaduse seadusandlik määratlus. Mõiste eksisteerib ainult doktrinaalsel tasandil, näiteks defineerib E. A. Sukhanov varakompleksi kui "kodanikuõiguste eriobjekti, omavahel seotud kinnis- ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldisel otstarbel tervikuna" Vaata: Venemaa tsiviilõigus / õpik, väljaanne .A.Sukhanov, 1. köide, M.: Statuut, 2010.S.310.

Mõiste "kompleks" (lat. complexus) tähendab objektide või nähtuste kogumit. Omakorda tuleb sõna "vara" sõnast "vara", mis olenevalt kasutusalast ei tähenda ainult asju, vaid ka varalisi õigusi ja kohustusi.

Seadusandja määratles õiguse objektina ettevõtte, mis on ettevõtlustegevuseks kasutatav varakompleks. Ettevõte tervikuna, täpselt kinnisvarakompleksina, on seadusega tunnistatud kinnisvaraks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132) Vt: tsiviilõigus / õpik, toim. S.A.Alekseeva, M.: Prospekt, 2010. Lk 91. Samal ajal hõlmab ettevõte kui kinnisvarakompleks igat liiki vara, mis on ette nähtud tema tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad ja õigused nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ärinimetus, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti Vaata: Tsiviilõigus / õpik, toim. S.S. Sergeeva, 1. köide, M .: TK "Velby", 2009. Lk 377. Ettevõtlustegevuseks mõeldud kinnisvarakompleksi teine ​​nimi on 8. jaanuari 1998. aasta föderaalseaduse artiklis 85 antud "äri". Nr 6-FZ "Maksejõuetuse (pankroti) kohta" Vt: Vene Föderatsiooni õigusaktide kogumik, 1998, nr 2, art 222., mis on praegusel ajal kehtetuks muutunud. 26. oktoobri 2002. a seaduse uus redaktsioon sellist määratlust ei anna, kuigi selles sisalduvate võlgniku ettevõtte müüki käsitlevate normide tähenduse järgi võib eeldada, et ettevõtte all mõistetakse just nimelt „ äri”.

Eelnevast lähtudes järeldub, et ettevõte ei ole lihtne erinevate asjade ja meelevaldselt valitud kohustuste kogum, vaid üks ettevõtlustegevuseks vajalik varakompleks. Neid sätteid kokku võttes võib järeldada järgmisi kinnisvarakompleksi tunnuseid:

• - vara konsolideerimine (kompleksi moodustamine) teatud tüüpi ettevõtluseks;
• - selle vara kasutamisest kasumi teenimise eesmärk ("liikuv ettevõte") tegelik äritegevus.

Ettevõtlustegevuse tegelikule läbiviimisele viitavad eelkõige kohustused, lepingud, nõudeõigused ja võlad, mille eest ettevõte sisaldab. Muud kinnis- ja vallasasjade kompleksid, mis ei ole ettevõtlusega seotud, ei ole ettevõte (äri). Ettevõtteid saab moodustada tehaste, bensiinijaamade, restoranide jms baasil, kui selle kinnisvara "elustab" selle omaniku ettevõtlustegevus. Tuleb märkida, et ettevõttega ei kaasne nõudeõigusi ja võlgu omaniku kohustuste eest, vaid ainult need, mis on seotud selle ettevõtte tegevusega Vaata: Varakompleksi mõiste seadusandluses ja objektide õiguslik režiim. selle koosseisus / toim. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 10.2002. E. A. Sukhanov juhib tähelepanu sellele, et "liikuv ettevõte" on palju kallim kui tema vara või netovarade lihtne "arvestuslik väärtus" "klientide" (goodwill) olemasolul, st stabiilsete majandussidemete korral toodete tarbijatega. või teenuseid. Selle tunnuse olemasolu on ettevõtte kui kinnisvarakompleksi väga oluline tunnus ja tavaliselt määrab sellega tehingute tegemise otstarbekuse täpselt kinnisvarakompleksina, mitte lihtsa asjade või muude objektide kogumina Vaata: Venemaa tsiviilõigus / õpik, toimetanud E.A. Sukhanov, 1. köide, M.: Statuut, 2010.S.310.

Iseseisvate tsiviilkäibe objektidena võivad toimida ka ettevõtte eraldiseisvad osad ja tootmisüksused, näiteks töökoja, väikepoe, hotelli, kohviku või muu teenindussektori ettevõtte vara. See tähendab, et tegelikult on ettevõte tsiviilõigusliku objektide klassifikatsiooni järgi keeruline objekt, mille üldeesmärk on kasumi saamine ettevõtte ühest või teisest tegevusest. Kinnisvarakompleksidega tehtavate tehingute (üür, pantimine, müük jne) puhul annab nende omanik omandajale üle mitte ainult lihtsa asjade kogumi, vaid ka sellega kaasnevad õigused ja kohustused, “äri” tervikuna koos õigusega saada "hüvitisi" ja "hoolduskoormust".

Kinnisvarakompleks ei ole mitte ainult ettevõte kui tsiviilõigussuhete subjekt ja objekt, vaid ka elamu ühisvara, mis on seadusest tulenevalt elamukorterite omanike kaasomandis ja ( või) ruumid (tsiviilseadustiku artikli 290 punkt 1; LCD artiklid 36–43). Tavaliselt ilmneb see pärast korterelamute erastamist, kui üksikute korterite eraomanikud peavad ühiselt opereerima trepid ja trepid, liftid, katused ja keldrid, elektri-, sanitaartehnilised jm seadmed, mis teenindavad elamut tervikuna, aga ka sellega piirnevat hoonet. territoorium, mis rangelt võttes ei ole üldsegi eraldiseisvad asjad – kodanikuõiguste objektid. Korteri (toa) omand on lahutamatult seotud osaga elamu ühisvara omandis.

Selline juriidiline struktuur (eelmises seadusandluses nimetatud "korterelamuks") sai võimaluse lahendada mitmekorteriliste elamute üldkasutatavate osade ja sisseseade omandiküsimus, mille erastamise käigus hakati üksikuid kortereid ja isegi eluruume kasutama. pidada seadusega iseseisvateks omandiõiguse objektideks. Iseenesest ei saa seda lahendust pidada kõige õnnestunumaks, sest sellised korterid ja ruumid ei ole ette nähtud iseseisvaks toimimiseks, olles omavahel tihedalt seotud ja teiste majaosadega (tavaliselt on mitte ainult seinad, vaid isegi põrand ja lagi). neis levinud). , ja üürniku omandiõiguse objektiks saab sel juhul tegelikult "ruum"). Ka maja üldkasutatavad osad ei ole iseseisvad asjad, mis pealegi on ilma nende poolt kasutatavate eluruumide piires kaubeldavusest (tsiviilseadustiku artikkel 290 punkt 2, LCD artiklid 37, 38.42). Tõhusam, nagu näitab eelkõige Euroopa kogemus, oleks mitme korteriga elamu tunnustamine ühtse, juriidiliselt jagamatu asjana ja seega tervikuna - elanike kaasomandi objektina. Viimased saavad sel juhul kasutusse (või asjaõigusõiguse alusel) oma osadele omistatavad korterid ja kannavad samades osades kõik vajalikud kulutused maja korrashoidmiseks.

Tsiviilõiguste eriobjektiks (üks asi) võib tunnistada tehnoloogilise kinnisvara kompleksi (näiteks gaasitorud koos kompressorjaamade jms seadmetega, nafta ja muu tooraine töötlemise paigaldised jne). See kompleks erineb ettevõttest selle poolest, et sisaldab ainult asju, kuid mitte õigusi ja kohustusi. Samas on selle moodustavad asjad heterogeensed (kinnisvara - maatükk, hooned, rajatised; vallasasjad - seadmed jne), kuid neid ühendab üks majanduslik otstarve, mistõttu on otstarbekas seda uuesti kaaluda. varakäibe üksikobjektina, kuid mitte asjaõigused Vt: Vene tsiviilõigus / õpik, toimetanud E.A. Sukhanov, 1. köide, M .: Statuut, 2010. S. 311-312.

Seega tähendab see, et kinnisvarakompleksi all mõeldakse mitte ainult tsiviilõiguste eriobjekti, omavahel seotud kinnis- ja vallasasjade kompleksi, mida kasutatakse üldotstarbeliselt tervikuna, vaid ka muid komplekse, mis on seotud elamu ühisomandiga. hoone, tehnoloogilise kinnisvara kompleks ja teised.

Nagu juba teada saime, kaotavad sellesse kuuluvad objektid kinnisvarakompleksidega tehingute tegemisel neile omase õigusrežiimi individuaalselt ning koos kombineerides annavad need kinnisvarakompleksile ühtse õigusrežiimi. Kuid seadusandja tunnistab sellegipoolest kinnisvarakompleksi (ettevõtte) vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 132 kinnisvaraks.

Vaatamata kinnisvara põhitunnuste puudumisele - tugev seos maaga ja sihtotstarvet kahjustamata kolimise võimatus, samuti ettevõtte kui õigusobjekti mobiilsus, muutlikkus, pidas seadusandja vajalikuks allutada see kinnisvara õiguslikule režiimile ja seega ka õiguste ja tehingute riikliku registreerimise nõudele. Ettevõtte õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine tuleb selle objekti õiguslikust eripärast tulenevalt läbi viia erilisel viisil. Ettevõtte peamiseks tunnuseks on võimalus kaasata selle koosseisu erinevatel territooriumidel asuvaid maatükke ja muid kinnisvaraobjekte, samuti võimalus jätta kinnisvara ettevõtte koosseisust välja. Kinnisvarana kajastatakse ettevõtet tervikuna, isegi kui see ei sisalda maatükke, hooneid, rajatisi ja muid kinnisvaraobjekte. Föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute riikliku registreerimise kohta" artiklis 22 on määratletud spetsiaalne koht õiguste registreerimiseks ettevõttele, mis erineb kinnisvara asukohast.

Vastavalt Piskunova M.G. ettevõtte oluline tunnus on selle objektiivne ebakindlus. Teised kinnisvaraobjektid on individuaalselt määratletud asjad, mille füüsiline olemus, tugev seos maaga või liikumise võimatus määrab nende kindla asukoha, ruumilise kindluse kui õiguse objektid. Maatükid, hooned ja rajatised, elu- ja mitteeluruumid on objektiivselt eksisteerivad asjad, “objektiivsed õiguste objektid”. Nende tekkimist ja olemasolu ei seostata subjektiivsete õigustega, kinnisvaraobjekt võib eksisteerida ka ilma õiguse subjektita, väljaspool õigussuhteid, näiteks peremeheta vara. Vastloodud kinnisvaraobjekt kui asi tekib objektiivselt peale ehitamise lõpetamist ja eksisteerib sõltumata õiguste tekkimisest sellele. Alates riikliku registreerimise hetkest vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 219 tekib asjaõigus sellele, kuid mitte objekt ise. Ettevõte on "õiguste subjektiivne objekt".

Esiteks on selle tekkimine ja olemasolu lahutamatult seotud sellega seotud õiguste subjektiga. Ettevõtte õigusrežiimi üks fundamentaalseid küsimusi, millest kõigis sellele teemale pühendatud uuringutes vaikides üle vaikitakse, on ettevõttele omandiõiguse tekkimise hetk kinnisvara suhtes. Millal tekib ettevõtte omandiõigus? Kui ettevõte omandatakse tehingu (ost-müük, sh avalikul enampakkumisel, hüvitise vormis vms) alusel, siis üldreeglina kehtivad MKS § 2 p 8 ja p 2 p 223. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, samuti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 564 punkti 1 normi 1 kohaselt tekib õigus sellele kui kinnisvarale alates ettevõtte riikliku registreerimise hetkest. õiguste üleandmine.

Teiseks, õiguste objektina määrab ettevõtte, selle konkreetse koosseisu ja nime õiguste valdaja kokkuleppel tehingus osalejaga tehingu tegemisel ettevõttega. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 lõikes 2 nimetatud ettevõtte koosseisu võib kokkuleppel muuta. Nii et juba enne lepingu allkirjastamist viib müüja läbi inventuuri, seejärel vaadatakse poolte poolt läbi inventuuriakt, bilanss, sõltumatu audiitori järeldus ja võlgnevuste loetelu, mille järel määratakse müüdava ettevõtte koosseis. müügileping (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 561). Ettevõtte koosseisu määramine otse lepinguga, st tehingu tegemisel, on sätestatud ka föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara panti)” artikli 70 lõikes 3. Lepinguga määratakse kindlaks usaldushalduse alla antud ettevõtte koosseis (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 1016 punkt 1). See tähendab, et võib öelda, et ettevõte on eriline õiguste objekt, mis tekib, omandab varalise kindluse, kui sellega tehinguid tehakse. Ettevõte on pigem tehingu objekt kui omandiõiguse objekt. Sellise juriidilise struktuuri eesmärk on anda õigused üle kõigile äritegevuse elementidele ühe, mitte mitme üksiku tehingu sõlmimise kaudu.

Kolmandaks on ettevõte erinevalt muudest kinnisasjadest pidevalt muutuv õiguse objekt. Vaevalt on olemas muutuvamat õiguste objekti kui äri, "liikuv ettevõte", mille alla kuuluvad nõuded ja võlad ettevõtlusega seotud kohustuste eest.

Ettevõtte neljandaks tunnuseks on selle ruumilise määramatuse võimalus: omaniku tahtel võib ettevõte hõlmata erinevatel territooriumidel asuvaid maatükke ja muid kinnisvaraobjekte, kuid võimalik on ka nende puudumine ettevõttest, mis aga ei jätta selline "virtuaalne" objekt ilma kinnisvara õigusrežiimist . Kuigi on raske ette kujutada ettevõtlustegevust, mis ei oleks seotud teatud kinnisvaraga või õigustega sellele, "õhus", väljaspool oma või renditud tööstus-, äri-, halduspindu, on selline võimalus seadusandja poolt siiski lubatud. Vt: Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi õiguste riiklikust registreerimisest / toim. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 6.2001.

Seega on kinnisvaraobjektid asjad ja õiguse objektidena objektiivsed, püsivad, ruumiliselt määratletud. Ettevõtted ei ole asjad ja õiguse objektidena on nad subjektiivsed, muutlikud ega pruugi olla ruumiliselt määratletud.

O. M. Kozyri sõnul ei alluta Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik tulevikus pärast ettevõtte kinnisvaraks tunnistamist automaatselt kõigile kinnisvara puudutavatele üldreeglitele, vaid kehtestab ettevõtetega tehtavate tehingute jaoks ametlikuma ja rangema režiimi. Ettevõtte kui õigusobjekti õigusrežiimi karmistamisel kinnisvarale suunamisega peaks nagu igal tsiviilkäibe piiramisel olema konkreetne eesmärk.

Õiguskirjanduses on märgitud, et ettevõte ei ole lihtsalt iseseisvate erinevate asjade kogum, vaid üksainus kinnisvarakompleks, mis on isoleeritud omaniku (juriidiline isik või üksikettevõtja) muust varast, moodustades ühtse terviku, suletud tootmistsükli. . Ettevõttega seotud üksikud kinnisvarad võivad mõnikord asuda väljaspool suurema osa kinnisvara asukohta. Ettevõtete hulka kuuluvad näiteks tehased, bensiinijaamad, restoranid jne.

Ettevõtte osaks olevad ja selle varakompleksi moodustavad materiaalsed ja immateriaalsed objektid võib olenevalt õigusrežiimist tinglikult jagada järgmistesse rühmadesse:

• - maatükid, muud kinnisvaraobjektid või õigused neile;
• - teisaldatavad asjad;
• - nõudeõigused ja võlad ettevõtte tegevusega seotud kohustuste eest;
• - ainuõigused.

Ettevõtte varalist kompleksi ei saa taandada „keerulise asja“ mõistele, kuna viimane koosneb reaalsetest, rahalistest asjadest ning ettevõtte ei moodusta mitte ainult asjad, vaid ka muu vara, sealhulgas õigused. Seadusandluses ei kasutata mõistet "kinnisvarakompleks" ainult ettevõtte kirjeldamisel. Võib olla ka muid kinnisvarakomplekse, mis ei ole ettevõte. Niisiis, artikli 607 lõikes 1 ja artiklis Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1013 viitab ettevõtete ja muude kinnisvarakomplekside liisimise ja usaldusliku haldamise võimalusele.

Omandikomplekside kui keerukate kinnisasjade õiguslik režiim erineb aga ettevõtete režiimist, kuigi õiguste valdajad neid mõisteid mõnikord võrdsustavad. Kinnisvarakompleksid vastavad oma füüsiliste omaduste poolest kinnisvara kriteeriumidele, erinevalt ettevõttest on need asjad, ehkki keerulised. Selle probleemi praktilisi aspekte uuritakse A. A. Zavyalovi töös, mis on pühendatud gaasi-, nafta-, metallurgia- ja energiatööstuse tööstusorganisatsioonide kinnisvara registreerimise iseärasustele. Kinnisvarakompleksidele kui keerukatele asjadele kehtib tavapärane kinnisvaraõiguslik režiim, mida ei koorma ettevõtteid puudutavad reeglid. Võib-olla soovib kinnisvarakompleksi omanik sõlmida tehingu, mille objektiks on ettevõte, mis hõlmab ainult kinnisvarakompleksi kui kompleksset asja ilma muude äritunnusteta (vallasasjad, vara ja ainuõigused). Majandusliku sisu seisukohalt on see identne tehinguga kinnisvarakompleksi kui üksiku kinnisasjaga. Kuid poolte definitsioon, et ettevõte on lepingu esemeks (omandisse, kasutusse andmine, hüpoteek), allutab sellise lepingu ettevõtetega tehtavate tehingute reeglitele, sõltumata selle koosseisust. ettevõte kui kinnisvarakompleks / autor. Art. Piskunova M.G. “Kinnisvara ja investeeringud. Õiguslik regulatsioon”/ajakiri. nr 1, 6.2001.

Seega tuleks kinnisvarakompleksi lisada lisaks igat liiki varale ka kõik mittevaralised õigused. Kõik vara moodustavad elemendid peavad olema kombineeritud ja allutatud ühele kasutuseesmärgile ning moodustavad seega ettevõtte varakompleksi.

"Kinnisvarakompleksi" kontseptsiooni majanduslik aspekt
Kinnisvarakompleksi saab mõista ka majanduslike kategooriate kaudu: varad (püsi- ja lühiajalised) ja kohustused (ettevõtte võlakohustused), mille koosseis on juriidiliselt fikseeritud. See lähenemisviis määrab "kinnisvarakompleksi" kontseptsiooni käsitlemise majandusliku aspekti.
Ülaltoodud mõiste "vara" määratluse põhjal määrame kindlaks selle koosseisu, lähtudes kehtivatest seadusandlikest standarditest:
1. Kinnisvara: maatükid; hooned, rajatised; mitmeaastased istandused; insener-infrastruktuur; Ehitus pooleli; muud kinnisvaraobjektid.
2. Vallasvara ja investeeringud: masinad ja seadmed, ülekandeseadmed, arvutitehnika; mõõteseadmed, sõidukid, tööriistad, tootmis- ja majapidamisseadmed, töö- ja produktiivne kariloom, muu põhivara; kapitaliinvesteeringud ja ettemaksed (sealhulgas paigaldamata seadmete maksumus); pikaajalised (üle aasta) finantsinvesteeringud (sealhulgas ettevõtte sissemaksed kasumlikku varasse: teiste ettevõtete aktsiad, aktsiad, võlakirjad, vekslid ja muud väärtpaberid); muu vara kirjel "Põhivara ja muu põhivara".
3. Varud ja kulud: tootmisvarud (tooraine, materjalid, kütus, väheväärtuslikud ja kuluvad esemed, varuosad jne); lõpetamata tootmine; tulevased kulutused; valmistooted; kaubad ja muud varud ja kulud.
4. Raha ja muud finantsvarad: sularaha kassas ja pangakontodel; ettevõtte lühiajalised finantsinvesteeringud teiste ettevõtete tulusesse varasse; saadetud kauba maksumus; nõuded ja muud sarnased vahendid, mis kajastuvad varade bilansis.
5. Muu bilansis kajastamata vara: konserveerimisel olevad rajatised; laos ja reservis olevad objektid; rendile või usaldushalduse alusel üle antud objektid; ettevõtte investeeritud vahendid, sealhulgas välismaal.
6. Immateriaalne põhivara: vee ja muude loodusvarade kasutusõigus; autoriõigus loometegevuse toodete äriliseks kasutamiseks; hüved ja muud omandiõigused; registreeritud "tööstusomandi" objektid (leiutised, patendid, litsentsid, kasulikud mudelid, tööstusdisainilahendused, kaubamärgid, teenusemärgid jne); "tööstusomandi" registreerimata objektid (oskusteave, teaduslikud aruanded ja monograafiad, kujundus- ja tehnoloogiline dokumentatsioon, skeemid ja prototüübid, juhised ja tööprotseduurid); muu immateriaalne vara (äriplaanid, tasuvusuuringud, praktiline kogemus ettevõtte korraldamisel, klientide nimekiri ja muu konfidentsiaalne teave).
Ettevõtte omaette spetsiifiliseks omaduseks võib käsitleda ka ärilist mainet. Juriidilise isiku ärilise maine varaline iseloom avaldub selles, et seda kasu saab hinnata rahas ja üle kanda ka teisele isikule. See väide tuleneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 54. peatüki artiklite analüüsist ärilise kontsessioonilepingu kohta, mille alusel saab muuhulgas firmaväärtuse teatud perioodiks või määramata ajaks teisele poolele üle anda. (artikkel 1027). Samuti sisaldab Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik lihtsa seltsingulepingu reegleid (55. peatükk), mille kohaselt võib hea tahe olla sissemakse (artikkel 1042) ja seltsimeeste kokkuleppel antakse sissemakse rahaline hinnang.
Esitatud kinnistukompleksi koosseisu põhjal võib järeldada, et kinnisvarakompleksi aluseks on ettevõtte vara ehk selle ettevõtte kui eraldiseisva majandusobjekti omandis olev vara.
Just ettevõtte vara tuleks identifitseerida ettevõtte varakompleksi alusel, millel on järgmised põhjused:
1. Varad hõlmavad majandusressursse, mida ettevõte täielikult kontrollib ja mis esindab vara väärtust, millel on hinnang. See säte vastab arusaamale kinnisvarakompleksist kui ettevõtte vara tervikust, millele tal on omandiõigused.
2. Varade mõistmine kujul "ettevõtte kui juhtimisobjekti majandusressursid nende eri liikides, mida kasutatakse majandustegevuse läbiviimisel" määrab ettevõtte varakompleksi vastavalt selle majanduslikule orientatsioonile ja tootmismahtudele. .
3. Ettevõtte varad kui majandusressursid, mis toovad tulu ja mida iseloomustab teatud tootlikkus, vastavad kinnisvarakompleksi definitsioonile, mille kohaselt kinnisvarakompleks toimib tootmiskategooriana ehk toodab tulu ja sisaldab seda võimaldavaid elemente. et seda tulevikus saada.
4. Ettevõtte majandustegevuses kasutatav varad on pidevas käibes. Varade käibest sõltub kinnisvarakompleksi võime rahavoogu genereerida.
5. Kinnisvarakompleksi osalemise tootmis- ja majandustegevuses määravad ettevõtte varade kompleksi kuuluva vara kasutamisega seotud aja- ja riskikontseptsioonid. See tähendab vara omamise, kasutamise ja käsutamise maksumuse muutumist erinevatel tootmis- ja majandustegevuse perioodidel ning ettevõtte spetsiifikast tulenevate riskitegurite väljaselgitamist.
Tuleb märkida, et mõned autorid arvavad ettevõtte kohustused ekslikult kinnisvarakompleksi. Kohustused on organisatsiooni käsutuses olevate rahaliste vahendite tekkimise allikad, nende eesmärk, omandiõigus ja maksekohustused. Kohustuste arvamine kinnisvarakompleksi ei ole õige ka põhjusel, et "kohustuste koosseisus on laenud ja muud laenatud vahendid, millele omandiõigus ei kehti" .
Lähtudes ülaltoodud kinnisvarakompleksi koosseisust ja asjaolust, et see toimib ennekõike reprodutseerimiskategooriana, mis genereerib finantstulemust või täidab muid omaniku eesmärke, mis ei ole seotud otsese kasumiga, on kinnisvarakompleksis eriline koht. kinnisvarakompleksi koosseis on hõivatud ettevõtte vahenditega, mis kajastuvad raamatupidamises, kuna need vahendid kinnisvarakompleksi osana koos teatud ressursside kogumiga tagavad lõpptoote loomise. Seega vajab ettevõte oma tootmis- ja majandustegevuse elluviimiseks nii käibekapitali kui ka põhivara, mida esindavad raha ja materiaalsed varad (joonis 2).
Järgides joonist fig. 2, põhivara koosseisus võib eristada:
- materiaalsed varad (põhivara), mis on tootmise materiaalsete ja materiaalsete elementide kogum, mis osalevad tööprotsessis pidevalt või paljude tootmistsüklite jooksul, säilitavad oma loomuliku kuju ja kuluvad, kannavad oma väärtuse üle valmistatud toodetele ja teenused;
- mittetootmisomane vara (immateriaalne vara - immateriaalne vara), mille hulka kuuluvad ettevõttes endas omandatud või loodud intellektuaalse tegevuse tulemused ja muud intellektuaalomandi objektid või ainuõigused neile, mida kasutatakse tootmises või majandamisvajadusteks;
— pikaajalised finantsinvesteeringud.
Põhivarade klassifitseerimise aluseks oli põhivara roll ja tootmisotstarve. Vastavalt ülevenemaalisele põhivarade klassifikaatorile (OKOF) toimub inventuuriobjektide määramine põhivara rühmadesse, võttes arvesse nende disainiomadusi ja funktsionaalse eesmärgi elemente ning muid parameetreid. Hetkel on välja toodud järgmised rühmad: hooned, rajatised, sh jõuülekandeseadmed, masinad ja seadmed, sõidukid, tootmis- ja majapidamisseadmed, töö- ja produktiivne kariloom, mitmeaastased istandused ja muud fondid.
Üksikute tegevusalade põhivarade ligikaudne struktuur on toodud tabelis. 2.

Põhiosa tsiviilõigussuhetest on varalise iseloomuga, omades käibeobjektina üht või teist vara. Vara ise on tsiviilõiguse subjekti, varaliste õiguste ja kohustuste hulka kuuluvate asjade kogum.

Samas on asjade jagamisel vallas- ja kinnisasjadeks väga oluline õiguslik tähendus (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130). Kinnisvara eriliik on omavahel seotud kinnis- ja vallasasjade kompleksid, mida kasutatakse üldotstarbeliselt tervikuna. Kinnisvarakompleks ei ole juhuslik üksikute varatüüpide kogum, vaid teatud süsteemis paiknev varakogum, mida kasutatakse üldisel (ühekordsel) otstarbel.

Arvestades asjaolu, et kinnisvarakompleksid on mõeldud üldotstarbeliseks kasutamiseks, võib need liigitada keerukateks asjadeks. Sellised asjad moodustavad ühtse terviku (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 134).

Kuigi varakompleks määrab samal ajal mahukama nähtuse kui kompleksne asi (viimane koosneb päris-, sularahaasjadest ning varakompleksi ei moodusta mitte ainult asjad, vaid ka muu vara), siis antud juhul on varakompleks siiski suurem kui keeruline asi. üldiste tagajärgede tekkimist eeldatakse tehingute tegemisel varakompleksidega, samuti tehingute tegemisel keeruliste asjadega, kus sellise asjaga tehingu mõju laieneb kõikidele selle koostisosadele. See tähendab, et võime järeldada, et ettevõte on eriline kompleks.

Tsiviilkäibes eristatakse kahte tüüpi kinnisvarakomplekse: ettevõte ja korterelamu. Vaatleme neid üksikasjalikumalt.

Ettevõte. Ettevõtte määratlus tsiviilkäibe objektina on esitatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus:

„Ettevõtet kui õiguste objekti kajastatakse ettevõtlustegevuseks kasutatava varakompleksina.

Ettevõte tervikuna kui kinnisvarakompleks tunnistatakse kinnisvaraks ”(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132).

Ettevõte kui omandiõiguse objekt, tsiviilkäibe objekt ei ole pelgalt abstraktne “asjade” kogum või nende kombinatsioon. Ettevõte on eelkõige kinnisvarakompleks, mis sisaldab lisaks kinnisvarale (peamiselt maatükid ja nende osad, hooned, rajatised) ja vallasasjadele (seadmed, inventar, tooraine, valmistoodang) nõude- ja kasutuskohustusi. , võlad (kohustused) , samuti mõned ainuõigused - nimetustele, mis individualiseerivad ettevõtet, selle tooteid, töid ja teenuseid (ettevõtte nimi, kaubamärgid, teenusemärgid), muud ainuõigused . Näiteks riikides, kus on väljakujunenud õiguskord ja traditsioonid, hõlmavad ettevõtted sageli nn kliente. kinnisvara üürilepingu pikendamise õigus, juhused jms, see tähendab stabiilseid majandussidemeid nende toodete või teenuste tarbijatega, mis võivad sageli olla konkurentsivõimelises turumajanduses otsustava tähtsusega.

Mõnel juhul on klientuur šansidest eraldatud, s.t. ettevõtte võimet omada kliente ka tulevikus. Võimalusi defineeritakse kui ettevõtte rahaliselt hinnatud väljavaateid.

Majanduses kasutatakse sageli mõisteid - "koht turul", "võitlus koha pärast turul", mis kujutab endast ennekõike väljakujunenud suhteid, püsikliente, mille nimel käib mõnikord kompromissitu võitlus ( ja pidev). Neid immateriaalseid elemente saab ühendada firmaväärtuse üldise kontseptsiooni alla.

Ettevõttena kajastatakse ainult seda kinnisvarakompleksi, mida kasutatakse ettevõtluseks.

See kompleks hõlmab põhimõtteliselt kogu ettevõtte tegevuseks mõeldud vara kogumit.

Ettevõtlus on omal riisikol teostatav iseseisev tegevus, mille eesmärk on süstemaatiline kasumi saamine vara kasutamisest, kaupade müügist, tööde tegemisest või teenuste osutamisest selles ametis registreeritud isikute poolt. seadus.

Nõustuda tuleb ka V. N. Tabašnikovi seisukohaga, et „kasumi teenimise eesmärgita kasutatav kinnisvarakompleks ei moodusta ettevõtet. Nii ei saa ettevõttena tunnustada näiteks meditsiinikompleksi, mida polikliinik (riigiasutus) kasutab kohustusliku ravikindlustusega kodanikele arstiabi osutamiseks. Sama meditsiinikeskus, mida äriorganisatsioon kasutab kasumi saamiseks, on juba äri.

Samuti tuleb märkida, et terminit "ettevõte" kasutatakse üsna sageli mitte ainult õiguse objektide (st omandikompleksi) tähistamiseks, vaid ka teatud tüüpi juriidiliste isikute kohta, mis on tsiviilõigusliku ringluse subjektid.Seega tunnustab tsiviilseadustik riigi-, munitsipaal- ja ka riigiettevõtteid ühe juriidilise isiku liigina.(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 113–115). Samas kasutatakse sama terminit ka teatud tüüpi õigusobjekti kohta. Selles mõttes räägime ettevõttest Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132.

Ettevõte on sisuliselt omamoodi tootmisüksus, millel on tsiviilõigusvõime ja mis tegutseb turul. See juhtub eelkõige seetõttu, et meie riigil ei ole alati võimalik kasutada üldtuntud juriidiliste isikute organisatsioonilisi ja juriidilisi vorme (näiteks aktsiaseltside vormi) riigivara valitsemise korraldamiseks. Selle tulemusena tekkis ettevõtte kui õiguse subjekti üsna kunstlik õiguslik struktuur.

Arvestades asjaolu, et mis tahes õigused, sh äsjanimetatud loetelus olevad, saavad kuuluda ainult neile, keda seadusandja subjektiks peab, on täiesti ilmne, et eelkõige mõeldakse nende all juriidilise isikuna tunnustatud ettevõtteid, on riigi- ja munitsipaalettevõtted, samuti riigile kuuluvad ühtsed ettevõtted.

Pealegi pole see üksus - ettevõte - orgaaniliselt ja täielikult kaasatud majandussüsteemi, selle tsiviilkäibesse. Muidugi näeb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ette föderaalseaduse "Riigi- ja munitsipaalettevõtete kohta" vastuvõtmise, mis sisaldab norme, mis reguleerivad ettevõtete kui juriidiliste isikute tegevust, sealhulgas neid, mis on seotud neile vara eraldamisega. üksused, mis suurendavad juhtimise tõhusust, vastutust jne.

Samuti tuleb märkida, et riik on nüüdseks asunud riigi unitaarettevõtete arvu vähendamise teele.

Näiteks Tatarstani Vabariigis oli 2001. aasta alguses tuhatkond riiklikku ühtset ettevõtet. Kuid lähiaastatel ei tohiks neid vabariikliku maa- ja omandisuhete ministeeriumi plaanide kohaselt olla rohkem kui paarkümmend.

Ettevõte ise on oma olemuselt vastavate juriidiliste isikute bilansis fikseeritud omandikomplekside õiguste objekt, kuid samas on need jätkuvalt oma asutajate varaliste õiguste objektid. Järelikult ei saa ettevõte kui otseselt omandikompleks (ja käibeobjekt) mitte mingil juhul saada omandiõiguse subjektiks, see tähendab iseenda omanikuks. Sellest võime järeldada, et arvamus "töökollektiivide", "töötajate omandiõiguste" ja "nende kollektiivse omandi" võimalikkuse kohta ettevõtte omandi mis tahes osas on alusetu. Kogu see vara jääb asutaja omandiks .

Kõik muud "ettevõtted", st ettevõtted, mis on teiste omanike õiguste objektiks, võivad samuti olla erinevat tüüpi varade kompleks. Sel juhul saavad omandajale koos asjade kogumiga üle minna ainult need õigused ja kohustused, mis kuulusid ettevõtte omanikule, ja ainult need, mis on võõrandatute hulgas. Näiteks ettevõtte müümisel ei lähe müüjale varem kuulunud litsentsid üle uuele omanikule.

Tsiviilõiguse regulatsiooni raames on väga oluline selgelt ja ühetaoliselt järgida tõlgendusi ettevõtte kui õiguse erisubjekti ja õiguse objekti mõistest. Nende mõistete segadus võib olla väga kurb.

Arbitraažikohus arutas asja aktsiaseltsi (AÜ) hagis aktsiaseltsi (JSC) vastu tühise tehingu tühisuse tagajärgede kohaldamise kohta. LLC ja JSC vahel sõlmiti ettevõtte - kaubanduskompleksi ostu-müügileping. Hageja - ostu-müügilepingu järgse müüja - hinnangul on nimetatud tehing tühine asjaolu tõttu, et OÜ kogu vara müügilepingu sõlmimine ilma samaaegselt OÜ likvideerimise otsust tegemata. sätteid rikkunudartikli 48 punkt 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, mis kehtestab juriidilise isiku kohustuslikuks tunnuseks lahusvara olemasolu, mis tagab selle põhikirjalise tegevuse. Kohus, keeldudes nõudeid rahuldamast, märkis õigesti, et LLC poolt vara olemasolu omandiõigusel ei ole juriidilise isiku tunnus ning juriidilise isiku omand ei piirdu reaalesemetega, vaid hõlmab ka rahalised vahendid juriidilise isiku kontodel. Seega sai nimetatud nõue ilmneda üksnes arusaamatuse tulemusena sellest, kuidas õiguse subjekt (juriidiline isik) ja ettevõte (kinnisvarakompleks) on omavahel seotud.

Ettevõtte kui õiguste objekti tõlgendus valitseb ka välisriigi tsiviil- ja äriõiguses. Mitmes kontinentaalse õigussüsteemi riigis kasutatakse ettevõtte määratlemisel mõistet "eriline õiguskogukond", mis koosneb ettevõtte kogu varast (Itaalia) või selle suurest osast (Belgia). , Prantsusmaa). Belgias ja Prantsusmaal ei hõlma see kogukond kinnisvara ja ettevõtte kohustusi, millel on eriline õiguslik režiim. Saksamaal kajastab ettevõte kogu vara, sealhulgas kinnisvara, võlgu ja nõudeid. Ameerika Ühendriikide ühtses äriseadustikus (jaotis 6)

reguleerib erilisel viisil "kompleksmüügi" korda, millesse ettevõte kaasab oma vara seadmete, materjalide, kaupade, muu materiaalse ja immateriaalse vallasvara näol.

Samal ajal tunnustatakse mõnes riigis ettevõtet tsiviil- ja kaubandusõiguse subjektina. Näiteks Liechtensteinis, mõnes Ladina-Ameerika riigis, on üksikisikul õigus asutada piiratud vastutusega äriühing, mis võib iseseisvalt tegutseda varakäibes seaduse subjektina.

Tehingute subjektiks saavad olla ainult õiguste objektid, s.o. need materiaalsed ja vaimsed hüved, mille suhtes subjektid õigussuhetesse astuvad. Ettevõte saab olla tsiviilõiguslike tehingute subjektiks, toimides üksnes tsiviilõiguste objektina. Just selles mõttes tuleks minu arvates tulevikus Venemaa õigusega seoses kasutada mõistet „ettevõte”.

Ettevõte kui kinnisvarakompleks on keeruline asi. Selline ettevõtte liigitamine keeruliseks asjaks eeldab, et tehing, mille esemeks on ettevõte, laieneb kõikidele selle koostisosadele. See õigusnorm on dispositiivne ja seetõttu võib poolte kokkuleppel ette näha teisiti: teatud asjade välistamine, mis tavaliselt kuuluvad “keerulise asja” hulka. .

Teisisõnu, asjade, eriti varakomplekside, ringluses võib õiguse objektiks olla mitte ainult ettevõte kui tervik, vaid ka selle osa. Samas on tehtava tehingu oluliseks tingimuseks selles osas sisalduv vara loetelu. Samuti kuulub "ettevõtte" kui kinnisvarakompleksi mõiste alla isegi selline osa nagu näiteks eraldi töökoda. Kuid mitte ainult kinnisvaraobjektina, vaid selle seadmete, personali, tooraineallikate, komponentide jms. See tähendab, et tegelikult on osa olemasolevast ettevõttest (ehk teisisõnu liikvel olev osa) .

Praegu ei tehta ettevõtetega tehinguid ainult erastamissuhete raames või seoses võlgnike - ettevõtete omanike pankrotiga. Ettevõtted kui kinnisvarakompleksid võivad olla paljude tehingute objektiks (ühepoolsed aktid ja lepingud). Ettevõtteid müüakse, ostetakse, liisitakse, pannakse hüpoteek, päritakse. Nende tehingute tegemise ja sooritamise kord ning nende tagajärjed peaksid olema nendes suhetes osalejatele teada juba ainuüksi seetõttu, et selliste tehingute käigus tehtud vead võivad objektide kõrge hinna tõttu põhjustada märkimisväärset varalist kahju. pidude jaoks.

Tuleb märkida, et ettevõtte kui tsiviilkäibe objekti osalemise võimalus on tänapäeval pigem potentsiaalne kui reaalne. Selle põhjuseks on ettevõtjate ebapraktiline praktika ettevõtetega tehingute tegemisel ning tehingute tegemise protseduuri keerukus, eelkõige ettevõtte hindamise, tehingu menetlemise ja ettevõttega tehtavate tehingute õiguste registreerimise etappides.

Näiteks Moskvas tehti kinnisvaraõiguse ja sellega tehingute riiklikuks registreerimiseks justiitsorganite olemasolu esimesel aastal ettevõtte müümiseks ainult üks tehing. Kuigi samal perioodil oli tehingute arv erinevate tööstusobjektidega võrreldamatult suur.

See tähendab, et ostja jaoks on täna intress lihtsalt kinnisvara ise, mitte selle muud varad ja kohustused. Sel juhul eelistavad uued omanikud ettevõtte osadeks jaotada (poed, laod, garaažid jne) ja osta sama ettevõtte nende "elutute" osadega lihtsalt kinnisvarana.

See viitab sellele, et praeguses majandusolukorras pakuvad müüdud ettevõtted kinnisvarakompleksidena väga harva huvi. Kahjuks.

Korterelamu. See on teist tüüpi kinnisvarakompleksid.Korterelamu (uus ladina condominium, ladina keelest con (cum) - koos, samal ajal ja dominium - valdus, võim) tsiviilõiguse mõistes -ühisvara. See on "Üks elamumajanduse kinnisvarakompleksi omanike ühendus (majaomanikud), mille piires igaüks neist omab era-, riigi-, munitsipaal- või muul kujul omandiõiguse alusel elamut (korterid). , ruumid) ja (või) mitteeluruumid elamutes , sealhulgas juurdeehitistes, samuti muus elamuga otseselt seotud kinnisvaras, mis on majaomanike ühisomand ja järgib majaomaniku eluasemeõiguse saatust. ja (või) mitteeluruumid.

Korterelamu mõistet tsiviilõiguslikus tähenduses ei tohiks selle mõistega segi ajadaosariigi õiguses, kus korterelamu tähendab kaasomandit, s.t kahe või enama riigi ühist kõrgeima võimu teostamist sama territooriumi üle.

Föderaalseaduse sätetest tuleneb, et korterelamuks loetakse ühtne kinnisvarakompleks, mille hulka kuulub kehtestatud piirides maatükk ja sellel asuv elamu, muud kinnisvaraobjektid, millel on elamuks ette nähtud eraldi osad ja muud otstarbed (ruumid) asuvad kindla omanikeringi era- või avalikul kinnistul ja ülejäänud osad (kinnistu) - nende kaasomandis. .

Korterelamute loomise aluseks võivad olla: korterelamute elamufondi erastamine, elamuehituse ja elamukooperatiivide ümberkorraldamine, korteriühistu loomine nende tulevaste majaomanike poolt ehitatavasse elamusse, majaomanike ühisused madalate elamupiirkondades. -kõrgushooned (individuaalarenduseks lubatud kasutusega maa). Nendel juhtudel peavad üksikute korterite eraomanikud ühiselt opereerima nende kaasomandisse läinud vara: liftid, pööningud, keldrid, abiruumid, trepikojad ja trepid, majade katused, elektri-, vee-, torustiku-, inseneri- ja muu vara. Ja mis on väga oluline, külgnev territoorium on maatükk (või selle osad). Kogu see vara ei peaks olema lihtsalt majaomanike ühisvaras, vaid seda tuleks korralikult hooldada, hooldada ja õigel ajal remontida.

Korterelamut, nagu ka ettevõtet, ei saa pidada tsiviilkäibe objektiks selle omanikest - õigussubjektidest - eraldatuna. See tähendab, et see ei eksisteeri iseenesest kinnisvarakompleksina, vaid on ennekõike seotud selle omanikega, konkreetsete üksustega, kellel on sellele tegelikud õigused. Ehk siis korterelamu ei kuulu endale, vaid neile omanikele, kelle initsiatiivil see loodi.

Korterelamu omanikud võivad olenevalt selle haldamise vormist olla vastavalt föderaalseadusele "Majaomanike ühenduste kohta" (15. juuni 1996) nr 72-FZ (edaspidi majaomanike ühenduste seadus):

– majaomanikud ise;

– kasutajatugi;

– majaomanike ühing;

Korterelamu haldamine majaomanike poolt on otseselt seadusega piiratud ja lubatud ainult HOA seaduse artiklis 21 sõnaselgelt sätestatud juhtudel – kui korteriomandisse kuulub mitte rohkem kui neli kahele, kolmele või neljale erinevale majaomanikule kuuluvat ruumi.

Kasutajatugi. Sel juhul annavad majaomanikud korteriühistu haldamise ülesanded üle tellija volitatud riigi- või kohaliku omavalitsuse asutusele eluaseme ja kommunaalteenuste alal.

Majaomanike ühing. On mittetulundusühingkorterelamu elamuomanike ühendamine, et ühiselt tagada kinnisvarakompleksi toimimine. Seda juhtub juhtudel, kui majaomanikud ise ei soovi või ei suuda mingil põhjusel korteriomandi haldamisega tegeleda.

Arvestades asjaolu, et klienditeeninduse poolt korteriühistu haldamisel lähevad majandusüksuse ülesanded üle riigi- või munitsipaalorganitele ning majaomanike otsene majandamine on vaid väikese osalejate arvuga erijuhtum, on kaalumise esemeks. Korterelamute moodustamise suhete käsitlemine selles töös keskendub peamiselt majaomanike ühendustele.

Tuleb märkida, et kuni viimase ajani samastati majaomanike ühisuse mõistet korteriühistu mõistega. Eelkõige nägid Venemaa üheksakümnendate alguses kehtivad õigusaktid ette elamufondi mõiste ühisomandis: fond, mis on erinevate era-, riigi-, munitsipaal-, avalike ühenduste vara subjektide ühis- või kaasomandis.

Selline elamufondi klassifikatsioon ei vastanud uutele tsiviilseadustele.

Nende mõistete segadus määratlustes parandati Vene Föderatsiooni presidendi 23. detsembri 1993. aasta dekreediga N 2275, millega kiideti heaks korterelamute ajutine määrus. See andis mõiste "korterelamu" kui omanike ühendus elamusektoris ühes kinnisvarakompleksis.

Samas fikseeris Säte eraldi majaomanike “seltsingu” mõiste, s.o. ruumide omanikud. Nii eristati mõisteid "partnerlus" ja "korterelamu".

Ja ometi ei saanud dekreet pikka aega asendada seadusandlikku normi, mille eesmärk oli anda mõistele "korterelamu" ühemõtteline tõlgendus. Vastuolu ühistuseaduse ja põhiseaduse vahel majaomanike ühisuse määratluse osas lahendati 21. aprillil 1997. aastal vastu võetud föderaalseaduse "Majaomanike ühingute kohta", millega muudeti ja täiendati seadust. põhialuste kohta.

Lahknevus korteriühistu tõlgendamisest seltsinguna on viinud selleni, et korteriühistut käsitletakse tänapäeval ühtse kinnisvarakompleksina, milles üksikud ruumid on era-, riigi-, munitsipaal- või muus vormis.

Majaomanike ühing on mittetulundusühingu eriliik. Samuti tuleks pettekujutelmade kategooriasse omistada korterelamu samastamine tarbijate ühistutega, mis on muidugi täiesti alusetu. Majaomanike ühisused võivad aga tekkida ka elamu- ja elamuühistute baasil, milles vähemalt üks osaleja on oma osa täies mahus tasunud.

Nagu käesoleva töö sissejuhatuses juba mainitud, oli majaomanike ühisuste loomine Vene Föderatsiooni elamufondi massilise erastamise tulemus. See tähendab elamurajatiste üleandmist riigi ja munitsipaalomandist kodanike ja juriidiliste isikute omandisse. Samas on eluruumide erastamise vabatahtlikkuse tõttu säilinud see osa korteritest, kus omanikud ei soovinud neid erastada, endised, sh avalikud omanikud.

Seltsingut korraldavad vähemalt kaks majaomanikku, kelleks võivad olla mitte ainult kodanikud, vaid ka teised eluruumide omanikud - juriidilised isikud ja avalik-õiguslikud juriidilised isikud. Lisaks võivad nende avalik-õiguslike juriidiliste isikute otsusel seltsingu liikmeks saada ka nende ühtsed ettevõtted või asutused.

Tänapäeva tüüpiliseim korterelamu näide on kortermaja, mille korterid kuuluvad erinevatele omanikele.

Sukhanov E. A. // Tsiviilõiguse õpik, köide ma "Beck", M., 1998 S. 306

Kulagin M.I. Riiklik-monopolikapitalism ja juriidiline isik // Valitud teosed: kogu. M., 1997. Lk 32 Tikhomirov M. Yu. // Tsiviilõigus. Sõnastiku viide. M. 1996. S. 250

Isakov V. B. // Kommentaar seadusele "Föderaalse eluasemepoliitika aluste kohta", M. 1999. Alates 50

Isakov V. B. // Kommentaar seadusele "Föderaalse eluasemepoliitika aluste kohta", M. 1999. Alates 50